10
Bất động sản -
ThứBa22-9-2020
doanhnhà trọcho thuê. Phương
thức đầu tư là góp vốn 40 triệu
đồng sở hữu một phòng trọ.
Mức camkết lợi nhuận chung
cho các nhà đầu tư góp vốn
là 36%. Nhà đầu tư có quyền
thoái vốn sau 12 tháng với lợi
nhuận là 25%/năm.
Ngoài ra, người góp vốn
được hưởng lợi nhuận hằng
tháng là 1,2 triệu đồng trong
suốt 30 tháng. Sau khi kết thúc
hợp đồng, nhận lại tiền gốc
40 triệu đồng. Mức góp vốn
ban đầu có thể tăng lên 600
triệu đồng để sở hữu 15 phòng
trọ với lợi nhuận tương ứng.
Tương tự, một công tyBĐS
khác cũng đưa ra thông báo
chính sách cho gói hợp tác
kinh doanh với cam kết lợi
nhuận lên đến 35%. Đơn vị
này quảng cáo trong vòng hai
tháng, khách hàng tham gia
gói hợp tác kinh doanh 1-3
lại không thuộc quyền sở hữu
của người góp vốn. Mọi ràng
buộc pháp lý chỉ dựa vào hợp
đồng hợp tác với đơn vị phát
hànhnênkhông cógì đảmbảo.
Ông Trần Khánh Quang,
Tổng giám đốc Công ty cổ
phần Đầu tư BĐS Việt An
Hòa, khuyến cáo những kênh
có mức sinh lời trên 10% thì
độ rủi ro sẽ càng lớn. Nhà
đầu tư trái phiếu phải lưu ý
đến uy tín của DN. Thứ hai
là đơn vị phát hành, thứ ba
là ngân hàng liên kết với DN
phát hành trái phiếu.
Hiện DN muốn phát hành
trái phiếu đều phải thông
qua một đơn vị kiểm toán và
đơn vị tư vấn phát hành trái
phiếu. Những đơn vị này sẽ
kiểm tra DN, kiểm tra về tính
minh bạch, khả năng sinh lợi
dự án, kế hoạch quản lý sử
dụng nguồn vốn huy động đó.
“Còn đối với các hình thức
góp vốn đầu tư, hợp tác kinh
doanh thì nhà đầu tư cần tìm
hiểu kỹ về pháp lý dự án, sản
phẩm BĐS và thông tin về
DN đó. Lãi suất càng cao,
rủi ro càng lớn” - ông Quang
cảnh báo.
Cùng quan điểm, chuyên
gia kinh tế Đinh Thế Hiển
cảnh báo nhà đầu tư nên thận
trọng khi đầu tưBĐS qua hình
thức góp vốn, hợp tác kinh
doanh…Việc huy động vốn
qua tài sản BĐS nhưng nhà
đầu tư chỉ sở hữu cổ phần chứ
không sở hữu sản phẩm đó.
Đó là chưa nói đến DN đưa
dự án lên mời đầu tư chung
theo hình thức mua cổ phần
công ty để cùng mua BĐS là
vi phạm quy định pháp luật.
Bởi theo quy định của Luật
Chứng khoán, DN huy động
vốn cổ phần đại chúng thì
phải được phép của Ủy ban
Chứng khoán Nhà nước và
thực hiện nhiều thủ tục khác.
“Nhà đầu tư đưa tiền cho
DN theo hình thức góp vốn
mà lại không có cơ chế kiểm
soát vốn, DN muốn làm gì
cũng được, cùng lắm trả lại
vốn. Trường hợp xấu, DN
ôm tiền bỏ trốn thì nhà đầu
tư cũng phải chịu” - ông Hiển
nhắc nhở.•
Một công ty bất động sản tại TP.HCMchàomời mô hình hợp tác kinh doanh nhà trọ cho thuê
trênmạng xã hội. Ảnh: HOÀNGGIANG
tỉ đồng sẽ được cam kết lợi
nhuận 35%/năm, cao gấp 6-7
lần lãi suất tiết kiệm hiện nay
của các ngân hàng. Ngoài ra,
khách hàng còn được tặng xe
sang hoặc căn chung cư trị
giá gần 2 tỉ đồng.
Một số DN tiếp tục huy
động vốn lãi suất cao thông
qua phát hành trái phiếu. Một
công ty BĐS tại Hà Nội thông
qua phương án trái phiếu để
huy động lên tới 3.000 tỉ đồng,
lãi suất lên đến 18%/năm, kỳ
hạn năm năm. Đặc biệt, nếu
khách hàng lựa chọn kỳ hạn
năm năm thì lợi nhuận nhận
một lần duy nhất vào cuối kỳ.
Rủi ro mất cả chì
lẫn chài
Ông Nguyễn Đức Tuấn
(quận 9, TP.HCM), một nhà
đầu tư BĐS, cho biết ông đã
Mọi ràng buộc pháp
lý chỉ dựa vào hợp
đồng hợp tác với đơn
vị phát hành nên
không có gì đảmbảo.
dò hỏi những công ty thông
báo huy động vốn lãi suất cao
này. Điểmchung của các dự án
huy động vốn với lãi “khủng”
là để dẫn dụ những nhà đầu
tư tham lợi. Các dự án được
huy động vốn đều chưa hình
thành, chưa đủ pháp lý, chưa
được cấp phép để triển khai
mở bán nên đây cũng là một
hình thức lách luật của DN.
“Hơn nữa, rủi ro rất cao khi
ký các hợp đồng hợp tác, góp
vốn lời ăn, lỗ chịu. Nếu có
bất cứ rủi ro nào thì nhà đầu
tư cũng sẽ chịu thiệt” - ông
Tuấn nói.
Các chuyên gia cũng cho
rằng huy động vốn bằng trái
phiếu, hợp tác kinh doanh…
thực chất là một phương thức
đầu tư tài chính, ẩn chứa nhiều
rủi ro. Về bản chất, hình thức
huy động vốn nhưng tài sản
QUANGHUY
B
ên cạnh những doanh
nghiệp (DN) bất động
sản (BĐS) phát hành
trái phiếu DN với lãi suất
9%-14%/năm, hiện nay các
chủ đầu tư còn tung nhiều
hình thức huy động vốn khác.
Đơn cử như hợp tác kinh
doanh, góp vốn… và lãi suất
huy động rất “khủng”, có thể
lên tới 35%-40%.
Tung lãi cao để “dụ”
khách hàng
Chỉ cần gõ tìm từ khóa “đầu
tư nhà trọ lãi suất khủng” là
sẽ xuất hiện hàng loạt thông
tin trên các trangmạng xã hội,
website của các DN BĐS.
Trong vai nhà đầu tư, chúng
tôi vào trang Facebook một
công tyBĐS tạiTP.HCMđang
chàomờimô hình hợp tác kinh
Nguy cơ rủi ro cao khi thamgia
các gói đầu tư cổ phiếu, trái phiếu,
hợp tác kinh doanh với lãi suất cao
bất thường.
Nhà đầu tư cá nhân phải tỉnh táo
Công ty cổ phần Chứng khoán SSI dự báo trái phiếu BĐS
sẽ còn nở rộ vì lãi suất hấp dẫn, kỳ trả lãi ngắn và nhu cầu
phát hành cao.Thị trường trái phiếuDNđã trải quamột năm
2019 rất sôi động. Tuy nhiên, vẫn cần lưu ý là các nhà đầu
tư cá nhân đang ngày càng tham gia tích cực hơn vào thị
trường nhưng cơ chế bảo vệ nhóm này chưa thực sự hoàn
chỉnh. Do đó, nhà đầu tư cá nhân vẫn phải hết sức tỉnh táo,
tránh rơi vào cái bẫy lãi suất khủng để bảo vệ nguồn tiền
của mình.
Góp vốn bất động sản lãi
“
khủng
”
:
Coi chừng mất trắng
Những căn nhà cũ, xuống cấp,
giá trị sử dụng thấp… (tạm gọi
là nhà nát) nhưng vẫn thu hút
nhiều nhà đầu tư. Việc mua nhà
nát sau đó sửa chữa, nâng cấp và
bán lại để kiếm lời được coi là hoạt động kinh doanh bất
động sản (BĐS) theo Luật Kinh doanh BĐS.
Việc mua đi bán lại ở quy mô nhỏ, không thường xuyên
thì không cần thành lập doanh nghiệp có chức năng kinh
doanh BĐS nhưng phải kê khai nộp thuế thu nhập theo
quy định. Tuy nhiên, trên thực tế khi đầu tư mua nhà nát,
nhà đầu tư có thể gặp phải một số rủi ro.
Cụ thể, không ít trường hợp những căn nhà nát có thể
được xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp chưa chuyển
mục đích sử dụng, đất lấn chiếm, xây dựng không đúng
giấy phép xây dựng, nhà đất không có giấy chứng nhận…
Theo ThS Ngô Gia Hoàng (giảng viên Khoa luật thương
mại, ĐH Luật TP.HCM), trường hợp mua nhà không đủ
điều kiện giao dịch thì hợp đồng mua bán có thể bị tuyên
vô hiệu hoặc người mua không có tư cách chủ sở hữu, khó
bán lại sau này. Do đó, cần kiểm tra tính pháp lý của căn
nhà: Tốt nhất chỉ nên mua những căn nhà có giấy chứng
nhận quyền sở hữu (sổ hồng).
Người mua cũng cần kiểm tra kỹ thông tin ghi trên sổ hồng,
như người bán phải là chủ sở hữu hợp pháp có tên trên sổ; mục
đích sử dụng đất phải là đất ở; thông tin về nhà, công trình xây
dựng trên sổ và trên thực tế phải phù hợp với nhau.
“Đặc biệt là người mua cần chú ý kiểm tra thông tin quy
hoạch mới nhất trên địa bàn, không nên chỉ dựa vào quy
hoạch thể hiện trên giấy chứng nhận, vì quy hoạch có thể
thay đổi theo từng giai đoạn” - ThS Ngô Gia Hoàng phân
tích.
Cũng theo ThS Hoàng, một số người đầu tư, sửa chữa
nhà nát nhưng sau đó không bán lại được. Nguyên nhân
có thể là do chi phí sửa chữa quá cao khiến giá nhà cao,
vượt quá khả năng chi trả của khách hàng trong phân khúc
đó. Ngoài ra, những vấn đề khác có thể ảnh hưởng đến
khả năng bán nhà như phong thủy, lịch sử của căn nhà,
thành phần dân cư xung quanh, môi trường, giao thông…
Vì vậy, nhà đầu tư cần khảo sát kỹ những vấn đề trên để
ước lượng khả năng thu lợi nhuận sau này.
Theo ông Trần Mạnh Đạt, Phó Tổng giám đốc Công ty
cổ phần D&D (hoạt động trong lĩnh vực thiết kế, sản xuất
và thi công nội thất), khi mua nhà nát cần tính toán kỹ
việc sửa chữa hoặc xây dựng mới. Nhiều nhà có diện tích
nhỏ nên không thể xây mới theo mong muốn.
“Đôi khi mua nhà nát, chủ nhà muốn xây lại thì lại
vướng tỉ lệ, quy hoạch. Chưa kể thông thường nhà nát
có diện tích nhỏ, hình thù nhà không như mong muốn
(nhiều nhà có hình tam giác, đầu to, đuôi nhỏ…) nên
việc bố trí công năng sử dụng rất khó. Chính vì thế,
trước khi mua phải nghiên cứu kỹ phương án cải tạo” -
ông Đạt chia sẻ thêm.
NGUYỄN CHÂU
Những lưuý khimuanhànát
Những căn nhà nát rất có thể vướngmắc về pháp lý.
Ảnh: VIỆTHOA
