6
Tiêu điểm
Pháp luật
&
cuộc sống -
ThứHai 6-7-2020
Luật sư
NGUYỄN VĂNDŨ
T
heo TAND TP.HCM, căn cứ
vào khoản 24 Điều 3 Luật Đất
đai 2013 và khoản 3 Điều 155
BLDS 2015 thì phải xác định quan
hệ tranh chấp giữa bên bán đất với
ba người mua đất là “tranh chấp
về quyền sử dụng đất (QSDĐ)”
để không tính thời hiệu khởi kiện.
Tôi cho rằng TAND TP.HCM đã
xác định chưa đúng.
Là tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng đất
Điều khoản trên của Luật Đất
đai 2013 giải thích cụm từ “tranh
chấp đất đai” chứ không phải là
“tranh chấp về QSDĐ”. Trong
khi đó, điều khoản trên của BLDS
2015 quy định trường hợp không
tính thời hiệu khởi kiện là “tranh
chấp về QSDĐ theo quy định của
Luật Đất đai”.
Như vậy, phải thấy rằng việc
TAND TP.HCM căn cứ vào quy
định trên của Luật Đất đai để xác
định quan hệ tranh chấp dẫn đến
không xem xét đến thời hiệu khởi
kiện là chưa phù hợp.
Điều 23 Nghị quyết 03/2012
của Hội đồng Thẩm phán TAND
Tối cao đã phân biệt rõ như sau:
Tranh chấp về QSDĐ theo quy
định của pháp luật về đất đai là
tranh chấp ai có QSDĐ đó. Đối
với tranh chấp dân sự phát sinh từ
giao dịch dân sự (như hợp đồng
chuyển QSDĐ…) thì áp dụng thời
hiệu quy định trong văn bản quy
phạm pháp luật tương ứng đối với
loại giao dịch đó.
Trong vụ án có liên quan đến
người định nhảy lầu tự tử tại
TAND TP.HCM, các bên đã xác
lập và thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ. Theo các văn bản
hướng dẫn nêu trên, tranh chấp này
là tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ, thuộc tranh chấp
khác liên quan đến QSDĐ.
Từ đó cần phải thấy TAND quận
Gò Vấp đã xác định đúng về bản
chất quan hệ tranh chấp giữa các
bên. Đó là tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ, phù hợp
LTS: Vụ tranh chấp liên quan đến
việc bà Trần Thị Mỹ Hiệp (vợ của
một bị đơn) định nhảy lầu tự tử tại
TAND TP.HCM vào chiều 1-7, báo
Pháp Luật TP.HCM
đã đăng các bài
“Bất ngờ tình tiết vụ đương sự định
nhảy lầu tại tòa”, “Vụ vợ bị đơn định
tự tử: 2 cấp tòa xử khác biệt”
… phản
ảnh nội dung xét xử của tòa án hai
cấp. Chúng tôi tiếp tục ghi nhận các ý
kiến phân tích pháp lý về vụ tranh
chấp này.
Vụ vợbị đơnđịnh
nhảy lầu: 2 cấp tòa
đều chưađúng
TheohướngdẫncủaHội đồngThẩmphánTANDTối cao,
tranh chấp về việcmua bán đất như cách gọi nômna của
nhiều người không phải là tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Vợ chồng ông Lê VănDư
(bên trái)
và ông Lê Sĩ Thắng tại khu đất đãmua từ nhiều nămnay.
Ảnh: MINHCHUNG
Diễn biến việc mua
bán đất
- 2002
: Ông Phan Quý bán 500 m
2
đất cho ông Khâu Văn Sỹ. Lúc này,
phía ông Quý không có giấy chứng
nhận QSDĐ nông nghiệp và hai bên
chỉ giao dịch giấy tay, không có công
chứng, chứng thực.
- 2009
: Ông Quý lần lượt bán đất
chung thửa trên cho ông Lê Văn Dư
(chồng của người địnhnhảy lầu tự tử),
ông Lê SĩThắngmỗi người 87m
2
. Lúc
này, ông Quý đã có giấy chứng nhận
QSDĐ nông nghiệp nhưng các bên
vẫn chỉ giao dịch giấy tay, không có
công chứng, chứng thực.
- 2013
: Hai ôngDư,Thắng bán giấy
tay cho ông Sĩ 174 m
2
đất đã mua từ
ông Quý.
- 2015
: Ông Sĩ bán lại giấy tay cho
ông Dư 174 m
2
đất. Cộng với 500 m
2
đất ông Sĩ đã bán cho ông Dư trước
đó, ông Dư quản lý, sử dụng toàn bộ
674 m
2
đất.
- 2017
: ÔngQuý khởi kiệnđòi dừng
việc mua bán đất từ năm 2002, 2009
củamình, kèmtheođề nghị ba bị đơn
trả lại đất và được hoàn lại tiền đã trả
đủ trước đây.
Đã hết thời hiệu khởi kiện
Quan hệ tranh chấp trong trường hợp này là tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa hai bên. Bởi ý chí của bên có
đất là chuyển nhượng để lấy tiền. Còn bên nhận chuyển nhượng
là bỏ tiền ra để có QSDĐ.
Về cơ bản, quyền của bên chuyển nhượng là nhận được tiền và
khi đã nhận đủ tiền thì bên chuyển nhượng gần như không còn
quyền gì nữa. Thay vào đó, bên chuyển nhượng chỉ còn nghĩa
vụ đối với bên nhận chuyển nhượng và đối với Nhà nước trong
quan hệ giao dịch (như phải tạo điều kiện thuận lợi để bên nhận
chuyển nhượng được công chứng hợp đồng, được đứng tên trên
giấy chứng nhận…).
Theo đó, TAND cấp sơ thẩm đã xử lý không đúng khi căn cứ
Điều 429 BLDS để cho rằng thời hiệu khởi kiện để yêu cầu tòa
án giải quyết tranh chấp hợp đồng là ba năm kể từ ngày người
có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp
của mình bị xâm phạm.
Luật sư
LÊ VĂN HOAN
,
Đoàn Luật sư TP.HCM
Hai lần tòa phúc thẩm lập luận có lợi
cho ai?
PGS-TS NguyễnThị HồngNhung,Trưởng Khoa luật,TrườngĐH
Kinh tế - Luật TP.HCM, nói: Theo nguyên tắc, để xét xử một vụ
việc dân sự, trước hết tòa án phải căn cứ vào yêu cầu khởi kiện
của đương sự và các tình tiết trong vụ việc để xác định quan hệ
tranh chấp cần phải giải quyết.
Theo ghi nhận trong bản án sơ thẩm của TAND quận Gò vấp,
phía ôngPhanQuý (nguyênđơn) yêu cầu tòa án tuyênbố các hợp
đồng chuyển nhượngQSDĐgiữa nguyên đơn và bị đơn, giữa các
bị đơn là vô hiệu, để từ đó lấy lại QSDĐ. Yêu cầu này cũng xuất
phát từ quan hệ hợp đồng chuyển nhượngQSDĐđã tồn tại trước
đó giữa phía ông Phan Quý và các bị đơn. Lý do của yêu cầu là
phía ôngQuý cho rằng hợp đồng chuyển nhượngQSDĐ vi phạm
hình thức và do các bị đơn vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng.
“Do đây là tranh chấp về hợp đồng dân sự nên cần áp dụng
thời hiệu khởi kiện theo quy định của BLDS 2015 và BLTTDS 2015.
Theo Điều 132, Điều 407 BLDS 2015, thời hiệu yêu cầu tòa án
tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức là
hai nămkể từ ngày hợp đồng được xác lập (điểmđ khoản 1 Điều
132 BLDS), chứ không phải kể từ thời điểmnguyên đơn biết hành
vi xây dựng trái phép của bị đơn vào tháng 3-2017. Căn cứ vào
quy định này, cần xác định thời hiệu khởi kiện đã hết” - PGS-TS
Hồng Nhung khẳng định.
Tuy nhiên, tòa án phúc thẩm lại cho rằng đây là tranh chấp
QSDĐ nên không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Đồng thời, tòa
này lập luận toàn bộ việc chuyển nhượng QSDĐ nêu trên không
có chứng nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực, chưa
đăng ký với cơ quan có thẩm quyền theo quy định. Vì thế, việc
chuyển nhượng chưa phát sinh hiệu lực và 674 m
2
đất này vẫn
thuộc quyền sử dụng của ông Quý…
“Rõ ràng khi xác định tranh chấp, tòa phúc thẩm đã lập luận
khác với ý chí của nguyên đơn để cho rằng tranh chấp này còn
thời hiệu. Thế nhưng khi phán quyết, tòa lại không công nhận
QSDĐ cho ông Dư, điều này gây bất lợi cho bị đơn - ông Dư và
có lợi hoàn toàn cho nguyên đơn” - một chuyên gia nhận định.
“Do thời hiệu khởi kiện
đã hết nên tòa án cần
phải ra quyết định đình
chỉ việc giải quyết vụ án
dân sự.”
Luật sư
Nguyễn Văn Dũ
(Đoàn Luật sư TP.HCM)
với yêu cầu khởi kiện của nguyên
đơn, cũng như yêu cầu phản tố
của bị đơn.
Phải tính thời hiệu
khởi kiện
Tuy xác định đúng quan hệ tranh
chấp để cho rằng thời hiệu khởi kiện
là ba năm theo Điều 429 BLDS
2015, nhưng TAND quận Gò Vấp
lại tính thời hiệu kể từ ngày nguyên
đơn biết bị đơn xây dựng nhà không
phép trên đất nông nghiệp (ngày
29-3-2017). Cách tính này của tòa
cấp sơ thẩm là không đúng.
Bởi vì khi tòa án xác định quan
hệ tranh chấp là tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ thì
phải gắn liền với yêu cầu khởi
kiện của nguyên đơn. Đó là yêu
cầu tuyên bố ba giao dịch chuyển
nhượng QSDĐ (giữa nguyên đơn
với ba người mua đất) chưa có hiệu
lực và đã bị nguyên đơn đình chỉ
thực hiện. Theo nguyên đơn, việc
chuyển nhượng chưa được công
chứng, chứng thực nên chưa có
hiệu lực pháp luật.
Đối với yêu cầu đó, hoặc là tòa
án xem xét, áp dụng quy định về
giao dịch vô hiệu do vi phạm điều
cấm của pháp luật để không tính
thời hiệu. Hoặc là tòa án xem xét,
áp dụng quy định về giao dịch vi
phạm hình thức bắt buộc công
chứng, chứng thực.
Trong trường hợp cho là giao
dịch vi phạm về hình thức thì
phải áp dụng thời hiệu khởi kiện
theo quy định tại khoản 1 Điều
132 BLDS 2015. Đó là hai năm
kể từ ngày giao dịch dân sự được
xác lập không tuân thủ quy định
về hình thức, chứ không phải áp
dụng theo Điều 429 BLDS 2015,
là ba năm kể từ ngày bị đơn xây
nhà không phép.
Theo đó, bị đơn đã có đơn yêu
cầu tòa án áp dụng thời hiệu nên
nếu tòa án thụ lý vụ án trong trường
hợp này (hợp đồng vô hiệu về hình
thức) thì TAND quận Gò Vấp phải
tính thời hiệu khởi kiện. Do phải
đến giữa tháng 6-2017 nguyên đơn
mới khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ vô
hiệu do vi phạm về hình thức nên
đã hết thời hiệu khởi kiện. Trong
trường hợp này, tòa án phải đình
chỉ việc giải quyết vụ án dân sự
(theo quy định tại điểm e khoản
1 Điều 217, Điều 311 BLTTDS).•
