10
Pháp lý 4.0 -
ThứBa20-9-2022
thủ tục cần tháo gỡ. Không ít DN,
tập đoàn lớn có quỹ đất, dự án hoặc
dự án đã triển khai, bàn giao cho
khách hàng nhưng vẫn gặp một số
vướng mắc. Điển hình trong số đó
là Tập đoàn Hưng Thịnh với một
số dự án.
Đầu tiên là dự án chung cư cao
tầngLavitaGarden ở phườngTrường
Thọ, TPThủ Đức, quy mô 15.314,5
m
2
, nguồn gốc đất tư nhân do Công
ty Tín Nghĩa nhận chuyển nhượng
từ người dân. Dự án đã được phê
duyệt quy hoạch tổng mặt bằng
1/500, phê duyệt dự án đầu tư theo
Nghị định 90 của Chính phủ. Đồng
thời, dự án đã có quyết định giao
đất, cho chuyển mục đích sử dụng
đất, nhiều lần trình duyệt giá đất
nhưng chưa được phê duyệt.
HaydựánHưngThịnhnhậnchuyển
nhượng lại từ Công ty Waseco đã
được UBND TP chấp thuận từ năm
2015. Dự án được phê duyệt đầu
tư theo Nghị định 90 của Chính
phủ, được miễn cấp giấy phép xây
dựng. Dự án đã được cấp hai GCN
quyền sử dụng đất (đất xây dựng
văn phòng 50 năm và đất chung cư
ổn định lâu dài). Đồng thời, dự án
đã hoàn thành nghiệm thu và đưa
vào sử dụng từ năm 2018. Hiện DN
đang thực hiện thủ tục thẩm định
nghĩa vụ tài chính bổ sung do điều
chỉnh quy hoạch và ưu tiên cấp
GCN cho khách hàng. Tuy nhiên,
do dự án đang rà soát pháp lý nên
thủ tục này còn vướng mắc.
Một tập đoàn khác là Novaland
cũng cho biết gặp nhiều vướng mắc
tại các dự án đã chuyển nhượng.
Công ty kiến nghị UBND TP và cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xem
xét hỗ trợ sớm hoàn tất thủ tục pháp
lý còn lại của dự án, bao gồm các
thủ tục phê duyệt phương án tiền sử
dụng đất, cấp GCN quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Chuyển nhượng dự án
là hoạt động kinh doanh
bình thường
Các chuyên gia cho rằng cần phải
xem việc chuyển nhượng dự án là
hoạt động kinh doanh bình thường
của DN trên thị trường. Mặt khác,
trong lúc thị trường khó khăn, nguồn
vốn CĐT cạn kiệt, sản phẩm dang
dở không ra được thị trường thì
việc tạo điều kiện cho hoạt động
mua bán dự án, đưa ra những sản
phẩm phù hợp là một trong những
cách hỗ trợ tốt cho BĐS.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch
Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA),
cho biết trong Nghị quyết 42 Quốc
hội cho phép tổ chức tín dụng, chi
nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ
chức mua bán, xử lý nợ xấu được
chuyển nhượng tài sản bảo đảm của
khoản nợ xấu là dự án BĐS khi có
quyết định giao đất, cho thuê đất của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trong lúc thị trường khó
khăn, sản phẩm dang dở
thì việc tạo điều kiện cho
hoạt động mua bán dự
án là một trong những
cách hỗ trợ tốt cho BĐS.
QUANGHUY
C
ác chủ đầu tư (CĐT), hiệp
hội kiến nghị cho phép doanh
nghiệp (DN) được chuyển
nhượng toàn bộ hoặc một phần
dự án khi đã có giấy chứng nhận
(GCN) hoặc có quyết định giao
đất, cho thuê đất của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền.
Hồi sinh dự án bất động,
thay đổi bộ mặt đô thị
Thị trường bất động sản (BĐS)
đang dần xóa những gam màu xám
khi một số CĐT săn tìm chuyển
nhượng những dự án bất động nhiều
nămđể hồi sinh. Đơn cử như tòa cao
ốc biểu tượng củaTP.HCMlà Saigon
One Tower tọa lạc ngay trung tâm
TPchục nămqua vẫn là khối bê tông
xám xịt, dở dang. Ngay sau khi về
với chủ mới là Công ty cổ phần Đầu
tư và Phát triển Viva Land có văn
phòng tại Singapore, TP.HCM, Hà
Nội, dự án này đã đổi tên thành
IFC One Saigon. Những tấm kính
vảy rồng mới mẻ được phủ kín tòa
nhà, CĐT bắt đầu chuẩn bị những
kế hoạch kinh doanh đầy tích cực.
Một dự án khác sau hơn 13 năm
“đắpchiếu”bắt đầuhồi sinh làKenton
Node do Công ty TNHH Xây dựng
Sản xuất Thương mại Tài Nguyên
làm CĐT, khởi công năm 2009.
Sau 13 nămxây dựng dởdang,mới
đây dự án này được khởi động lại với
cái bắt tay của Tập đoàn Novaland
và CĐT cũ, đồng thời đổi tên thành
Grand Sentosa. Novaland cam kết
đưa dự án vào vận hành đúng tiến
độ dự kiến trong năm 2024.
Một loạt thương vụ mua bán, sáp
nhập (M&A) đình đámkhác đầu năm
2022 là siêu dự án tỉ USD có tên cũ
là khu đô thị Sài Gòn BìnhAn đã về
tay Tập đoàn Masterise Homes với
tênmới là The Global City. Theo tìm
hiểu, đây chính là dự án có quy mô
rộng 117 ha, nằmcạnh khu phức hợp
Saigon Sports City, tiếp giáp với cao
tốc Long Thành - Dầu Giây.
Bên cạnh các dự án trên, TP vẫn
còn nhiều dự án đang tiến hành
chuyển nhượng gặp khó khăn về
Việc chuyển nhượng dự án làmột trong
các biện pháp giải quyết khó khăn cho
từng dự án, góp phần khôi phục dự án
đang dang dở.
Kiến nghị cho chuyển
nhượng dự án bất động sản
ĐƠNVỊ ĐỒNGHÀNH
Quy định này đã tạo điều kiện cho
các ngân hàng thương mại xử lý tài
sản bảo đảm của khoản nợ xấu là
dự án BĐS.
Trong khi đó, các DN BĐS bình
thường (không có nợ xấu) muốn
chuyển nhượng dự án thì phải có
GCN (sổ hồng) theo quy định.
Cụ thể, Luật Đất đai 2013 quy định
dự án đầu tư xây dựng kinh doanh
nhà ở được chuyển nhượng quyền
sử dụng đất gắn với việc chuyển
nhượng toàn bộ hoặc một phần
dự án khi đã có GCN. Người nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
phải thực hiện dự án đầu tư đúng
theo tiến độ đã được phê duyệt.
Ngoài ra, theo Luật Kinh doanh
BĐS2014,CĐTđượcchuyểnnhượng
khi đã có GCN về quyền sử dụng
đất đối với toàn bộ hoặc một phần
dự án chuyển nhượng.
“Vì vậy, HoREA kiến nghị các
DN BĐS và cả ngân hàng cần có
quyền chuyển nhượng dự án như
nhau. Cho phép chuyển nhượng
dự án khi đã có quyết định giao
đất, cho thuê đất của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để tạo điều
kiện vừa xử lý nợ xấu tài sản bảo
đảm là BĐS thế chấp tại ngân hàng
thương mại, vừa áp dụng chung cho
các hoạt động chuyển nhượng dự
án BĐS khác” - ông Châu đề xuất.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn
Luật sư TP.HCM, cho rằng đối với
các dự án chậm tiến độ, “trùmmền”
quá 5-10 năm cần có quy định xử
phạt nặng. Nếu CĐT không đủ năng
lực buộc phải chuyển nhượng, nếu
không thì Nhà nước thu hồi dự án.
Còn đối với hoạt động chuyển
nhượng dự án, theo luật sư Phượng,
các cơ quan chức năng cần thay
đổi cách tiếp cận vấn đề trong đợt
sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS và
Luật Đất đai. Cụ thể, nên coi việc
đầu tư là quá trình lâu dài, liên tục,
DN được tự do lựa chọn một hoặc
một số giai đoạn nào trong đó hoặc
toàn bộ các giai đoạn để làm. Dự án
phải được khơi thông trong vấn đề
chuyển nhượng, chỉ cần CĐT mới
được thẩm định và phê duyệt chặt
chẽ, đáp ứng điều kiện được quy
định rõ ràng trong luật.
Bên cạnh đó, các chuyên gia đồng
tình đối với việc các dự án đầu tư
xây dựng kinh doanh nhà ở thì được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
gắn với việc chuyển nhượng toàn
bộ hoặc một phần dự án khi đã có
GCN hoặc đã có quyết định giao
đất, cho thuê đất của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền. Người nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
phải thực hiện dự án đầu tư đúng
theo tiến độ đã được phê duyệt.•
Gần hai năm, TP.HCM chỉ có một dự án đủ điều kiện chuyển nhượng
Tại Hội nghị phát triển thị trường BĐS an
toàn, lành mạnh, bền vững diễn ra vào tháng
7-2022, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Trần
Hoàng Quân cho biết thị trường BĐSTP vẫn trên
đà phát triển. Tuy nhiên, quá trình phát triển thị
trường, đặc biệt là nhà ở của TP.HCM vẫn chưa
bền vững, chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn về
nhà ở xã hội, phù hợp với khả năng chi trả của
người dân, chưa đa dạng về sản phẩm, đặc biệt
là nhà ở cho thuê. Đáng chú ý, từ đầu năm 2021
đến nay, TP.HCM chỉ có một dự án được xem xét
đủ điều kiện chuyển nhượng.
Việc chuyển nhượng dự án là một trong các
biện pháp giải quyết những khó khăn cho từng
dự án, góp phần khôi phục dự án, tiếp tục khởi
công xây dựng lại đối với các dự án ngưng thi
công, hoàn thiện công trình, đưa sản phẩm vào
thị trường, giải quyết được hàng tồn kho.
Tuy nhiên, tình hình chuyển nhượng các dự án
nhà ở trong thời gian qua giảm mạnh do chưa
đầy đủ các thủ tục pháp lý, đồng thời cũng do
thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, dẫn đến thiếu hụt
nguồn cung dự án mới, đặc biệt là những dự án
phân khúc nhà ở bình dân.
Hai dự án lớn vừa
được hồi sinh tại
TP.HCM làGrand
Sentosa và IFC
One Saigon (mặt
tiền hình vảy
rồng).
Ảnh: Q.HUY -
NGUYỆTNHI
Họ đã nói
Đối với các chủ đầu tư muốn mua
lại dự án treo thì cần giảm tối đa điều
kiện và đơn giản hóa thủ tục để dự án
được phép chuyển nhượng dễ dàng
và nhanh chóng.
Luật sư
TRẦN ĐỨC PHƯỢNG
,
Đoàn Luật sư TP.HCM
