10
Bất động sản -
Thứ Tư 9-8-2023
hoặc cấp tỉnh theo quy định
của Chính phủ.
Theo ông Đỉnh, quy định
này sẽ làmphát sinh thêmmột
giấy phép con là “thông báo đủ
hồ sơ bàn giao nhà ở” của cơ
quan quản lý nhà ở. Nghĩa là
để hoàn thành thủ tục nghiệm
thu và đủ điều kiện bàn giao
căn hộ cho khách hàng, CĐT
phải có hai loại giấy phép là
văn bản chấp thuận kết quả
nghiệm thu và thông báo đủ
hồ sơ bàn giao nhà ở.
“Cả hai giấy phép đều do
cùng một cơ quan ban hành
là Bộ Xây dựng hoặc Sở Xây
dựng nhưng theo hai thủ tục
hành chính khác nhau, được
quy định bởi hai đạo luật khác
nhau là Luật Xây dựng và
Luật Nhà ở. Điều này có thể
gây chậm trễ việc bàn giao
nhà cho người mua” - ông
thực trạng được rất nhiều cư
dân sống tại các chung cư
quan tâm.
Đó là Luật Nhà ở hiện hành
quy định chỗ để xe đạp, xe
máy thuộc quyền sở hữu
chung. Đối với chỗ để ô tô,
người mua căn hộ phải thuê
hoặc mua. Chi phí đầu tư xây
dựng chỗ để xe này không
được tính vào giá bán căn hộ.
“Chỗ để ô tô thường gắn
liền với diện tích mặt sàn
công trình chung cư, cũng là
một bộ phận không thể thiếu
đối với công trình. Trên thực
tế rất khó chứng minh CĐT
không tính chi phí xây dựng
chỗ để ô tô vào giá bán nhà”
- ông Dũng nói.
Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa
đổi), Điều 142 đã phần nào
gỡ được vướng mắc trên. Cụ
thể, dự thảo bổ sung nội dung
yêu cầu trong hồ sơ thiết kế
phải xác định rõ khu vực để
ô tô và khu vực để xe động
cơ hai bánh, xe động cơ ba
bánh, xe đạp và xe cho người
khuyết tật và CĐT có trách
nhiệm công khai các chi phí
đầu tư xây dựng chỗ để xe này.
“Điều này đã giải quyết
được cái gốc của tranh chấp
giữa CĐT và ban quản trị
trong thời gian qua. Thực tế
khi nhận bàn giao từ CĐT,
ban quản trị không có căn cứ
pháp lý để yêu cầu CĐT phải
công khai chi phí đầu tư xây
dựng chỗ để ô tô, dẫn đến việc
khiếu nại, khiếu kiện” - ông
Dũng phân tích.
Tuy nhiên, dự thảo luật chỉ
đề cập đến việc bố trí chỗ để
ô tô của chung cư phải bảo
đảm nguyên tắc ưu tiên cho
các chủ sở hữu căn hộ trước,
sau đó mới dành chỗ để xe
công cộng. Vấn đề này chưa
được quy định rõ ràng, dẫn
đến bất cập sẽ có trường hợp
cư dân đã bán căn hộ rồi,
không còn sở hữu căn hộ nào
tại chung cư nhưng vẫn còn
sở hữu chỗ để xe.
Do đó, ông Dũng đề nghị
bổ sung quy định theo hướng
khi chủ nhà bán căn hộ và
không còn sở hữu căn hộ nào
khác tại chung cư đó thì phải
bán luôn chỗ để ô tô nếu có.
Trường hợp người mua sau
không có nhu cầu mua chỗ
để xe thì ưu tiên bán cho chủ
sở hữu khác trong chung cư
hoặc CĐT.•
Đỉnh phân tích.
Loại giấy phép con thứ hai
có thể phát sinh từĐiều 37 của
dự thảo. Cụ thể là trường hợp
có nhiều doanh nghiệp tham
gia thực hiện một dự án nhà
ở thì các doanh nghiệp này
phải thỏa thuận ủy quyền cho
Trong hồ sơ thiết
kế phải xác định rõ
khu vực để ô tô và
khu vực để xe hai
bánh, xe đạp…
một doanh nghiệp có đủ điều
kiện theo quy định để được
công nhận làm CĐT dự án.
ÔngĐỉnh cho rằng quy định
này sẽ làm phát sinh thêm thủ
tục “công nhận làm CĐT”.
Theo Luật Ban hành văn
bản quy phạm pháp luật, do
dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)
đề xuất thêm một số thủ tục
hành chính hoàn toàn mới
nên cần có báo cáo đánh giá
tác động của chính sách đối
với các đối tượng chịu sự tác
động trực tiếp. Ngoài ra còn
phải có báo cáo đánh giá tác
động thủ tục hành chính khi
cơ quan soạn thảo đặt ra thủ
tục hành chính mới.
Bán lại căn hộ phải
bán luôn chỗ để ô tô
Tại hội thảo, ông Nguyễn
Tiến Dũng, Tổng Giám đốc
Công ty CP Sài Gòn Triển
Vọng (SAVISTA), nêu ra một
TẤNVIỆT
N
gày 8-8 tại Đà Nẵng,
Ủy ban Pháp luật của
Quốc hội đã tổ chứcHội
thảo góp ý dự thảo Luật Nhà
ở (sửa đổi). Dịp này, chuyên
gia bất động sản NguyễnVăn
Đỉnh đã chỉ ra một số quy
định mới trong dự thảo luật
không có trong Luật Nhà ở
2014, có thể hình thành giấy
phép con trong hoạt động
đầu tư xây dựng chung cư.
Hai loại giấy phép con
Khoản 4 Điều 39 của dự
thảo quy định trường hợp bàn
giao chung cư thì tùy vào cấp
công trình, chủ đầu tư (CĐT)
phải có thông báo đủ hồ sơ
bàn giao nhà ở của cơ quan
quản lý nhà ở cấp trung ương
Dự thảo Luật Nhà ở cần chỉnh lý
hoặc hủy bỏ ngaymột số quy định
có thể hình thành giấy phép con
trong đầu tư xây dựng chung cư.
Ngăn chặn giấy phép con
đối với nhà chung cư
Tại hội thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất
động sản TP.HCM, nêu quan điểm các CĐT nhà ở thương mại
(NƠTM) đều phải có nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội (NƠXH).
Luật Nhà ở 2014 quy định dự án NƠTM phải dành 20% quỹ
đất trong dự án để làm NƠXH. Tuy nhiên, dự thảo luật mới
đã bỏ quy định này.
“Khi bỏ quy định này thì tất cả CĐT đều rất hoan nghênh.
Tuy nhiên, bằng trách nhiệm của mình, với tinh thần “lá lành
đùm lá rách”, chúng tôi kiến nghị bổ sung quy địnhmỗi dự án
thươngmại góp 20% tiền sử dụng đất cho địa phương để làm
quỹ phát triển NƠXH. Đây là chi phí hợp pháp, được tính vào
giá thành NƠTM, coi như là cư dân ở NƠTM đóng góp một ít
cho người khó khăn hơn phải ở NƠXH”- ông Châu kiến nghị.
“Ngồi trên lửa” vìmuanhàquavi bằng
Mới đây, phản ánh đến báo
Pháp Luật TP.HCM
, nhiều
hộ dân đang sinh sống tại đường Bùi Văn Ba, phường Tân
Thuận Đông, quận 7, TP.HCM cho biết đang vô cùng lo
lắng vì trót bỏ tiền tỉ mua nhà qua vi bằng.
Theo phản ánh, vì có nhu cầu mua nhà để ở nên khi được
quảng cáo nhà giá “vừa phải” họ đã quyết định xuống tiền.
Các căn nhà tại đây có diện tích nhỏ, tầm trên dưới 18 m
2
,
giá khoảng 1,8-2,4 tỉ đồng. Người bán nhà là ông TMĐ.
Chia sẻ với PV, bà Trương Thị Thiên Hương cho biết
đã ký hợp đồng góp vốn, làm vi bằng về việc mua bán với
ông Đ. Ông Đ cam kết sẽ sớm làm giấy chứng nhận dưới
hình thức đồng sở hữu cho bà. Tuy nhiên, đến nay bà và
33 hộ khác tại đây vẫn không có giấy chứng nhận như
cam kết, cũng không liên hệ được với người bán.
Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Hùng Tín, Chủ tịch
UBND phường Tân Thuận Đông, cho biết địa phương
đã nắm được vụ việc và trả lời rõ với người dân những
trường hợp nhà với diện tích nhỏ như trên thì không thể
tách sổ được.
“Những căn nhà này người dân đã mua bán bằng hình
thức lập vi bằng, không qua phường xác nhận. Ông Đ xin
giấy phép xây dựng lớn, lúc xây ngăn ra từng căn. Thời
điểm đó, việc ngăn như thế không gọi là sai phép nên
công trình vẫn được tồn tại” - ông Tín lý giải.
Phân tích rủi ro khi mua nhà qua hình thức lập vi
bằng, ThS Ngô Gia Hoàng, giảng viên khoa Luật thương
mại Trường ĐH Luật TP.HCM, cho biết: “Luật Đất đai
2013 và Luật Nhà ở 2014 đều quy định các giao dịch về
mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa
các cá nhân với nhau phải thực hiện công chứng, chứng
thực hợp đồng.
Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật
do thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu
của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Vi bằng chỉ có giá trị là
nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc
dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật, không
thay thế cho văn bản công chứng, chứng thực. Đồng thời,
pháp luật cũng quy định rõ thừa phát lại không được lập
vi bằng để “Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền
sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ
chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định
của pháp luật”.
Những trường hợp mua nhà trên, các hộ dân đã ký với
ông Đ hợp đồng góp vốn, không phải hợp đồng chuyển
nhượng, mua bán nhà đất. Vi bằng do thừa phát lại lập chỉ
có giá trị chứng cứ trước tòa án, chứng minh việc các bên
đã giao kết hợp đồng góp vốn, có giao nhận tiền... Bằng
hợp đồng này, các hộ dân không thể hoàn tất thủ tục sang
tên, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Nhằm đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, ThS
Ngô Gia Hoàng lưu ý người dân phải kiểm tra kỹ thông
tin pháp lý của căn nhà có đủ điều kiện để giao dịch hay
không. Cụ thể kiểm tra xem căn nhà có giấy chứng nhận,
không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu
kiện về quyền sở hữu, đủ điều kiện để tách thửa, làm sổ
hay không.
NGUYỄN CHÂU
Một dự án nhà ở xã hội đang được phát triển ởĐàNẵng. Ảnh: TẤNVIỆT
Đề xuất góp 20% tiền sử dụng đất
làm quỹ phát triển nhà ở xã hội
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM
