10
Bất động sản -
ThứBa28-5-2019
chính đã ban hành Thông tư
228 hướng dẫn thành lập và
quản lý quỹ.
Mất đến năm năm, đến
năm 2017 quỹ đầu tư BĐS
đầu tiên tại Việt Nam là
TechcomVietnam (TCREIT)
do Công ty TNHH Quản lý
quỹ kỹ thương quản lý mới
chính thức niêm yết chứng
chỉ trên thị trường chứng
khoán. Tổng số vốn huy
động được là 50 tỉ đồng.
Hiện quỹ này vẫn chưa hoạt
động vì nguồn tiền khó, việc
đầu tư vào các dự án tương
đối khó khăn.
Lý giải nguyên nhân các
quỹ đầu tư không phát triển,
ông Nguyễn Trần Nam, Chủ
tịch Hiệp hội BĐSViệt Nam,
cho rằng thị trường BĐS đang
có dấu hiệu giảm sút theo
xu hướng của nền kinh tế.
Năm2009-
2 0 1 0 , t h ị
trường sốt
giá nhưng
k h ô n g c ó
người mua
nên đã xảy
ra tình trạng
khủng hoảng
vàđóngbăng.
Ở hiện tại, thị trường lại
giảm sút vì nguồn cung khan
hiếm dù sức mua vẫn còn
đó. Những điểm siết trong
quy định, thủ tục, cấp phép
khiến thị trường càng vận
động yếu đi.
sách nới rộng giới hạn vay
lên 15% trên tổng giá trị tài
sản ròng.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS
TP. HCM (HoREA) Lê
Hoàng Châu nhận định
việc thị trường phụ thuộc
hai dòng vốn chính là tín
dụng ngân hàng và huy
động từ người mua tiềm
ẩn khá nhiều rủi ro.
Ngân hàng Nhà nước đang
thực hiện lộ trình hạn chế
dần tín dụng vào BĐS trong
khi chưa có nguồn vốn khác
thay thế. Chứng khoán chưa
thực sự trở thành kênh dẫn
vốn cho BĐS, các quỹ đầu
tư, quỹ đầu tư tín thác chưa
phát triển như kỳ vọng dẫn
đến thị trường này chưa thật
sự phát triển lành mạnh và
bền vững.
Theo ông Châu, các quy
định pháp lý về quỹ đầu tư
BĐS vẫn chưa rạch ròi về
loại hình. Cần có lộ trình
hình thành nhiều quỹ đầu tư
để tạo ra một trong những
kênh cung cấp vốn ổn định
cho thị trường.
Ông Châu phân tích, việc
phát triển quỹ sẽ giúp mở
rộng danh mục đầu tư, cung
cấp công cụ cho nhà đầu tư
nhỏ lẻ tiếp cận các dự án
quy mô lớn, thu hút tối đa
các nguồn tích lũy từ cộng
đồng và định hướng được
các khoản đầu tư vào những
dự án BĐS, cơ sở hạ tầng
nhiều hơn.
“Bên cạnh đó, cần hành
lang pháp lý cũng như quy
định cụ thể cho hoạt động
của quỹ được minh bạch,
tạo điều kiện phát triển thêm
nhiều quỹ đầu tư BĐS trong
tương lai” - ông Châu nói.•
Theo ông Nam, hiện tình
trạng siết vốn tín dụng vào
BĐS đã gây ảnh hưởng nhất
định tới thị trường và nhiều
doanh nghiệp. Tín dụng vào
BĐS giảm mạnh. “Quỹ đầu
tư BĐS là hướng cân bằng
dòng vốn nói chung, trong
đó có thị trường BĐS. Tuy
nhiên, về khung pháp lý, các
quy định chưa thúc đẩy hình
thành và hoạt động quỹ. Trong
khi đó, lý do người dân không
đầu tư vào các quỹ là do gửi
ngân hàng an toàn hơn. Trên
thực tế nhiều quỹ có mức độ
rủi ro khá cao” - ông Nam
phân tích.
Quỹ rất cần có
một bàn đạp
Đại diện VinaCapital cho
rằng việc chuyển nhượng
đang là rào cản khiến quỹ
đầu tư BĐS tại Việt Nam
Cần có lộ trình hình
thành nhiều quỹ
đầu tư để tạo ra một
trong những kênh
cung cấp vốn ổn
định cho thị trường.
rất khó phát triển. Cụ thể,
quy định nhà đầu tư rót vốn
13%-30%vào quỹ sẽ mất sáu
năm để chuyển nhượng lại.
Thời gian được phép chuyển
nhượng dài khiến họ không
mặn mà tham gia.
Đại diện VinaCapital kiến
nghị nên áp dụng thời gian
hạn chế chuyển nhượng phù
hợp hơn, chỉ khoảng một
năm để kích thích nhà đầu
tư. Ngoài ra, cần có chính
MINHLONG
B
ất động sản (BĐS)
cần nguồn vốn đầu
tư trung và dài hạn
nhưng hiện tại thị trường
lại phụ thuộc vào hai dòng
vốn chính là tín dụng ngân
hàng và nguồn vốn huy động
trước từ nguời mua. Điều
này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho
cả doanh nghiệp và ngân
hàng. Cần phải có nhiều quỹ
đầu tư BĐS hơn để giúp thị
trường phát triển lành mạnh
và bền vững.
Tám năm chỉ có một
quỹ đầu tư ra đời
Câu chuyệnquỹ đầu tưBĐS
manh nha từ năm 2012. Thế
nhưng gần tám năm qua, kể
từ khi có hành lang pháp lý
chính thức, đến
nay thị trường
vẫn chỉ có một
quỹđầu tưBĐS
duy nhất, quy
mô 50 tỉ đồng
được cấp phép
thành lập. Thực
tế theo khảo
sát của Ủy ban
Chứng khoán, hiện quỹ này
vẫn chưa hoạt động.
Trước đó, trong giai đoạn
tái cấu trúc thị trường năm
2011-2020, để tạo hành
lang pháp lý cho loại hình
này, tháng 12-2012, Bộ Tài
Việt Namhiện chỉ cómột quỹ
đầu tư bất động sản nhưng vẫn
chưa hoạt động.
Thiếu quỹ đầu tư
bất động sản
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội
BĐS Việt Nam, kiến nghị Nhà nước nên miễn
thuế cho quỹ này. Ngoài ra, Việt Nam có thể
tham khảo thành lập ngân hàng tiết kiệm
nhà ở theo mô hình của các nước như Đức,
Czech, Slovakia, Hungari, Rumani... Ví dụ như
khách hàng có thể thỏa thuận với ngân hàng
về mức tiền tiết kiệm và thực hiện tiết kiệm
hằng tháng với lãi suất cố định. Khi đã tiết
kiệmđược khoảng 50%giá trị nhà ở cầnmua,
khách sẽ vay 50% còn lại với lãi suất thấp, cố
định đã thỏa thuận trước đó. Những dạng tổ
chức này sẽ mang lại nhiều lợi ích cho người
nghèo, người có thu nhập trung bình.
Nên miễn thuế cho quỹ đầu tư bất động sản
Cảnhbáohiện trạngmuabánnhàkhôngan toànbằngvi bằng
UBND quận 12 (TP.HCM) cho biết trong thời gian qua,
trên địa bàn quận xuất hiện nhiều trường hợp mua bán,
chuyển nhượng nhà, đất bằng giấy tay thông qua hình
thức lập vi bằng tại các văn phòng thừa phát lại (TPL).
“Việc này nhằm mua bán những căn nhà ba chung
(chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, chung số nhà); đồng thời việc mua bán này
được thực hiện nhiều lần, chuyển nhượng qua nhiều người;
chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa đúng quy định, chưa
đầy đủ cơ sở pháp lý” - thông báo của quận 12 nêu rõ.
Theo đó, lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua,
các đối tượng lừa đảo, đầu nậu đất đai đã thu gom đất xây
nhà, rao bán bằng TPL để trục lợi.
Với những căn nhà không có giấy chứng nhận được
mua bán bằng giấy tay, để tăng sự tin tưởng các đối tượng
này nhờ văn phòng TPL lập vi bằng. Thậm chí nhiều căn
nhà chung một giấy chứng nhận cũng được bán bằng hình
thức đồng sở hữu, lập vi bằng. Nhiều nạn nhân dở khóc
dở cười khi dính vào nhà, đất tranh chấp, cầm cố ngân
hàng, xây dựng trái phép.
Theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở thì hợp
đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn, thế
chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
(trong đó có nhà ở, nhà ở thương mại) phải được công
chứng, chứng thực theo quy định.
Vi bằng do TPL lập theo trình tự, thủ tục được quy định
tại khoản 1 Điều 2 Nghị định số 61/2009, chỉ có giá trị ghi
nhận sự kiện, hành vi dùng làm chứng cứ trong xét xử và
trong các quan hệ pháp luật khác.
Theo Điều 25 Nghị định số 135/2013 ngày 18-10-
2013 của Chính phủ thì TPL được lập vi bằng các sự
kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh nơi đặt văn phòng
TPL.
UBND quận 12 cũng nêu ra những trường hợp cụ thể
trong nhà, đất có thể lập vi bằng như xác nhận tình trạng
nhà liền kề trước khi xây dựng công trình, tình trạng nhà
trước khi cho thuê nhà, tình trạng nhà khi mua nhà, tình
trạng nhà, đất bị lấn chiếm, việc chiếm giữ nhà - trụ sở -
tài sản khác trái pháp luật, tình trạng tài sản trước khi ly
hôn - thừa kế.
Căn cứ khoản 5 Điều 26 Nghị định 135/2013 thì Sở
Tư pháp có quyền từ chối vi bằng do văn phòng TPL
lập. Vi bằng bị từ chối sẽ không có giá trị chứng cứ để
tòa án xem xét khi giải quyết vụ án; không là căn cứ để
thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của
pháp luật.
Qua thực trạng trên, UBND quận 12 thông tin đến
người dân không thực hiện mua bán, chuyển nhượng
nhà, đất bằng giấy tay thông qua hình thức lập vi bằng
để tránh bị các đối tượng xấu lợi dụng, lừa đảo mua
bán đất phân lô, nhà không đủ điều kiện pháp lý để
giao dịch.
“Vi bằng không phải là văn bản công chứng, chứng
thực theo quy định, không chứng nhận - xác nhận tính hợp
pháp của các hợp đồng - các giao dịch về nhà, đất… Việc
lập vi bằng mua bán, chuyển nhượng nhà, đất với hình
thức ghi nhận việc giao nhận nền đất; lập vi bằng ghi nhận
việc giao nhận tiền là để che giấu mục đích không phù
hợp với quy định của pháp luật” - văn bản cảnh báo.
KIÊN CƯỜNG
QuỹđầutưBĐS,quỹđầutưtínthác(REIT)đượckỳvọngtạosứcđẩychothịtrườngpháttriểnbềnvững.
Ảnh: Q.HUY
