10
Bất động sản -
Thứ Tư 12-6-2019
Mua condotel: Cần tập
trung vào khả năng sinh lợi
Người mua đa phần quan tâm tỉ lệ
camkết lợi nhuận hấp dẫn hơn là
giá trị sử dụng của condotel.
KIÊNCƯỜNG- LÊPHI
M
ới đây, lần đầu tiênTP
Đà Nẵng cho thu hồi
sổ đỏ lâu dài và cấp
lại sổ có thời hạn 50 năm cho
một dự án condotel ở TP này.
Đây được xem là động thái
có tác động mạnh đến phân
khúc sản phẩm bất động sản
(BĐS) này nói riêng và các
nhà đầu tư nói chung. Nhiều
người tỏ ra lo lắng khi vấn đề
pháp lý cho condotel vẫn còn
nhiều cái để bàn.
Phải sớm có quy định
rõ ràng
Condotel là các dự án căn
hộ khách sạn, biệt thự, nhà
phố trong các khu du lịch
nghỉ dưỡng. Những dự án
này tập trung tại các thành
phố du lịch nổi tiếng như
Vân Đồn, Hạ Long, Đà
Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang,
Vũng Tàu, Phú Quốc, Lâm
Đồng...
Luật sư Nguyễn Văn Lộc,
Đoàn Luật sư TP.HCM, cho
rằng đang có hai luồng quan
điểm về condotel. Một là
xem condotel là BĐS, hai là
xem loại hình này như BĐS
nghỉ dưỡng - dịch vụ lưu trú
cho chuỗi giá trị về du lịch.
“Các đơn vị kinh doanh đang
tham chiếu Bộ luật Dân sự
để xây dựng điều kiện thỏa
thuận của các bên. Có thể
mua rồi hợp tác để cho thuê,
thuê mua đến thời điểm nào
đó để mua đứt…Thường có
hai bộ hợp đồng, một về mua
bán và một về khai thác cho
thuê được ký cùng lúc” - ông
Lộc lý giải.
Luật sư chia sẻ thêm, pháp
lý đối với những lĩnh vực mới
này cần cân nhắc, đặc biệt là
các vấn đề trong hợp đồng.
Để tránh các tranh chấp, cơ
quan chức năng cần sớm ra
hướng dẫn để các bên có căn
cứ thực hiện.
Ở khía cạnh nhà đầu tư,
ông Nguyễn HoàngViệt, Chủ
tịch HĐQTSonViet Property
JSC (SVP) - một đơn vị phát
triển và phân phối BĐS, cho
rằng sở hữu condotel cho
mục đích nghỉ dưỡng, cho
thuê, làm quà tặng cho nhân
viên, đối tác… là nhu cầu có
thật của một bộ phận người
thành đạt. Đa phần condotel
được “tài chính hóa” thành
một sản phẩm cam kết lợi
nhuận. Tùy chủ đầu tư mà
có gói quyền lợi cam kết
khác nhau.
Bản chất condotel là BĐS
thương mại dịch vụ nên thời
gian sử dụng đất có thời hạn
tương ứng là hợp lý. Tuy
nhiên, hết thời hạn này thì có
thể gia hạn hay không, chi phí
thế nào cần có hướng dẫn rõ.
“Mấu chốt là nhà đầu tư
chưa rõ BĐS mình mua sẽ ra
sao khi hết thời hạn sử dụng
đất. Khi có quy định, họ sẽ
cân đối giữa số tiền bỏ ra và
thời gian sử dụng, nếu hợp lý
họ vẫn đầu tư bình thường”
- ông Việt phân tích.
Trong khi đó, ông Lê
Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp
hội BĐS TP.HCM (HoREA),
nhận định condotel chắc
chắn không thể chuyển đổi
mục đích sử dụng đất sang
đất ở, bởi nếu thế là biến nó
thành căn hộ chung cư thông
thường. Rõ ràng mục đích
của toàn dự án condotel là
đất làm du lịch, không phải
đất ở nên làm sổ đỏ lâu dài
là chưa đúng.
Thời gian sở hữu
không phải là cốt lõi
Vậy vấn đề thời gian sở
hữu condotel có phải là yếu
tố then chốt mà các nhà đầu
tư condotel cần quan tâm?
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế
Hiển cho rằng không nên lo
lắng về thời hạn 50 năm. “Tâm
lý là muốn cấp sổ đỏ lâu dài
nhưng căn hộ để ở thì mới sở
hữu vô thời hạn, còn căn hộ
nghỉ dưỡng, để kinh doanh
thì 50 năm là phù hợp” - ông
Hiển nói.
Cần nhớ quy định diện tích
chomột căn condotel nhỏ hơn
căn hộ để ở. Vì vậy, yếu tố
thời hạn sở hữu và diện tích
(liên quan trực tiếp giá bán)
sẽ bù đắp qua lại quyền lợi
cho người mua.
Theo nguyên Thứ trưởng
Bộ TN&MTĐặng Hùng Võ,
ở những nước có tư duy đầu
tư chuyên nghiệp, họ không
tính tới việc sở hữu dài hạn
hay 50 năm. Miễn là bài toán
đầu tư có lãi được 70% là tốt.
“Họ tư duy theo hướng bài
toán đầu tư này lợi ích được
bao nhiêu thì sẽ làm, vậy
thôi” - ông Võ nói.
Đồng tình, chuyên gia
BĐS Phạm Lâm, CEO Công
ty DKRAViệt Nam, cho rằng
việc điều chỉnh thời hạn từ lâu
dài thành 50 năm chắc chắn
sẽ gây tác động tại thời điểm
này đến các nhà phát triển,
chủ đầu tư và khách hàng.
Thế nhưng đó không phải là
yếu tố cốt lõi mà cần tập trung
vào khả năng sinh lợi của nó.
“Hơn nữa, về lâu dài phải
nhận ra việc đầu tư BĐS hiện
nay giữa phần cứng và phần
mềm chưa ăn nhập với nhau,
chưa mang lại hiệu quả. Phần
cứng là hạ tầng, chất lượng
xây dựng thì tốt nhưng phần
mềm là chất lượng quản lý,
phục vụ thì chưa tốt nên hiệu
quả chưa cao” - ông Lâmnói.•
Quy định thời hạn
sở hữu và quy định
diện tích condotel
sẽ bù đắp qua lại
quyền lợi cho
người mua.
Theo HoREA, đến cuối năm 2018, Nha Trang, Đà Nẵng,
Phú Quốc là ba địa bàn đang phát triển nóng về condotel.
Số liệu thống kê cuối năm 2018 của hiệp hội với 16 tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương thì có 77 dự án quy mô
trên 50 ha, 120 dự án diện tích dưới 50 ha.
Hiện nay, đang có một nghịch lý là tỉ lệ căn hộ condotel
tại Việt Nam chiếm56%, trong lúc tỉ lệ phòng khách sạn chỉ
chiếm 44%. Đây là điều bất thường, ở các nước tỉ lệ phòng
khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel. Yếu tố
này cần được điều chỉnh để phát triển phù hợp, bền vững.
Mới đây, Bộ Xây dựng đã đưa ra một số giải pháp để
giải quyết dứt điểm tình trạng tranh chấp, khiếu nại đang
xảy ra ở khoảng 1/10 số chung cư trên cả nước.
Bộ Xây dựng cho biết qua báo cáo của 40 địa
phương, số lượng nhà chung cư tập trung chủ yếu tại
TP Hà Nội (2.498 chung cư, trong đó có 1.579 chung
cư cũ và 919 chung cư thương mại) và TP.HCM (1.440
chung cư, trong đó có 867 chung cư thương mại và 573
chung cư cũ).
Hơn 80% nhà chung cư đang được quản lý, vận hành
an toàn, ổn định, không xảy ra các tranh chấp, khiếu nại.
Hiện còn 458/4.422 nhà chung cư có các tranh chấp, khiếu
nại, chủ yếu liên quan đến ba nhóm vấn đề:
Thứ nhất, chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, thành
lập ban quản trị, chiếm khoảng 57% số lượng tranh chấp.
Thứ hai, đóng góp, bàn giao, quản lý và sử dụng kinh
phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý vận hành,
chiếm khoảng 15% số lượng tranh chấp.
Thứ ba, xác định sở hữu chung, riêng, chiếm khoảng
10% số lượng tranh chấp.
Ngoài ra còn một số ít tranh chấp liên quan đến thu chi
tài chính, quy chế hoạt động của ban quản trị; giá dịch vụ
nhà chung cư; không thống nhất lựa chọn đơn vị quản lý,
vận hành nhà chung cư; cấp giấy chứng nhận quyền sử
BộXâydựngđưagiải pháp siết chặt quản lý, vậnhành, sửdụngnhà chung cư
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất; chất lượng công trình…
Nguyên nhân của tình trạng này là do một số nội dung
trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, vận
hành nhà chung cư chưa theo kịp yêu cầu thực tiễn, nhất
là các phương thức quản lý, vận hành mới phù hợp với các
loại hình chung cư ngày càng đa dạng hiện nay. Quy định
các chế tài xử phạt một số hành vi vi phạm còn nhẹ.
Một số hợp đồng mua bán căn hộ chung cư do chủ đầu
tư lập chưa tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật liên
quan, thường có một số điều khoản chưa rõ ràng, thiên về
bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư, ít chú ý đến quyền lợi
của người mua.
Bộ Xây dựng cho biết sẽ tập trung nghiên cứu, sửa đổi,
bổ sung một số quy định pháp luật liên quan đến quản lý,
vận hành nhà chung cư.
Cụ thể, nghiên cứu sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Nghị định
99/2015/NĐ-CP, Thông tư 02/2016/TT-BXD và Thông
tư 28/2017/TT-BXD liên quan đến mô hình quản lý nhà
chung cư; quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư; tổ chức
hội nghị nhà chung cư; chế tài, xử phạt các hành vi vi
phạm trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư.
Nghiên cứu, ban hành các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ
thuật xây dựng nhà chung cư theo thẩm quyền. Trong đó
quy định cụ thể cách xác định diện tích căn hộ, phần diện
tích thuộc sở hữu chung, sở hữu riêng.
Tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các
hành vi vi phạm; đôn đốc, hướng dẫn các tổ chức, cá nhân
tổ chức triển khai thực hiện các quy định của pháp luật về
nhà ở, đặc biệt là pháp luật về quản lý, sử dụng, vận hành
nhà chung cư, về phòng cháy chữa cháy.
PD
Hơn 80%nhà chung cư đang được quản lý, vận hành an toàn và
ổn định. Ảnh: HTD
Các dự án condotel cần sớmcó quy định rõ ràng. Ảnh: HTD
