10
Bất động sản -
ThứSáu31-1-2020
khách hàng (cố tình đánh sai
mã căn hộ/mã lô đất dẫn đến
một lô đất/căn hộ có nhiềumã
căn theo hợp đồng trong cách
xác định của CĐT).
Lập lờ như quảng cáo đất
nền ở quận 2 nhưng sản phẩm
giới thiệu chokháchhàng tận...
Bà Rịa-Vũng Tàu. Quảng cáo
sản phẩm đầy đủ pháp lý,
hạ tầng như mơ nhưng hiện
trạng là những khu đất nông
nghiệp bỏ hoang, chưa hoàn
tất pháp lý.
Bán khu đất/vẽ quy hoạch
khu đất khi biết rõ khu đất
đó không thể hoàn tất pháp
lý như cam kết; vướng quy
hoạch, không phải là đất ở
(đất nghĩa trang, công viên,
giáo dục…) nhưng vẫn cam
kết bán nền đất thổ cư 100%.
Thậm chí, CĐT không có đất,
đất của các chủ sở hữu khác
mà vẫn tự nhận vơ là của
kiện; không công khai hoặc
cung cấp không đầy đủ thông
tin dự án và sản phẩm.
Bên cạnh đó, còn có các
biện pháp xử phạt bổ sung
như đình chỉ kinh doanh
BĐS trong một thời hạn nhất
định. Trường hợp các cá nhân
cố tình lừa dối khách hàng,
thông tin sai sự thật, chiếm
đoạt tiền của người mua có
thể bị truy cứu trách nhiệm
hình sự. Tùy mức độ vi phạm
có thể bị phạt tù đến chung
thân theo Điều 174 BLHS
2015 (sửa đổi năm 2017) về
tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
. Ông có khuyến cáo gì để
các nhà đầu tư tránh được
cái bẫy dự án ma?
+ Trước hết nhà đầu tư,
người mua BĐS cần nhìn thấy
sản phẩm thực tế, không mua
trên giấy, yêu cầu CĐT cung
cấp bản chính hoặc bản sao
có chứng thực để kiểm tra,
đối chiếu các hồ sơ dự án đã
được cơ quan chức năng phê
duyệt. Ngoài ra, cần có bảo
lãnh ngân hàng trong một số
dự án cũng như văn bản cho
phép huy động vốn/bán nhà
của cơ quan quản lý nhà nước
về xây dựng.
Người mua nên liên hệ
ngayUBNDxã, huyện, Phòng
TN&MT/Sở Xây dựng để
kiểm tra, đối chiếu các thông
tin từ CĐT cung cấp.
. Trường hợp lỡ mua phải
BĐS chưa đầy đủ pháp lý, dự
án ma thì người mua cần làm
gì để đòi quyền lợi?
+ Trước hết, cần bình tĩnh
xem lại các văn bản đã ký
kết với CĐT xem khả năng
trên thực tế dự án có hoàn tất
theo đúng camkết hay không.
Trường hợp dự án không
đáp ứng được thì ngay lập tức
yêu cầu CĐT hoàn trả toàn bộ
số tiền đã đầu tư kèm khoản
phạt/bồi thường (nếu có). Nếu
CĐT chậm hoặc không thiện
chí hoàn trả tiền thì có thể tiến
hành khởi kiện ra tòa án có
thẩm quyền để yêu cầu giải
quyết. Khi phát hiện có dấu
hiệu hình sự (lừa dối/chiếm
đoạt tài sản) thì cần làm đơn
tố cáo, yêu cầu cơ quanCSĐT
tiến hành điều tra làm rõ.
. Xin cám ơn ông.•
mình, vẽ quy hoạch rồi bán
cho khách hàng.
Các dấu hiệu cần cảnh giác
khi giao dịch là đến thời hạn
bàn giao nền đất; bàn giao
giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất hay thực hiện việc
cam kết trả tiền thuê/mua bất
động sản (BĐS) nhưng CĐT
Các cá nhân cố tình
lừa dối khách hàng,
thông tin sai sự
thật, chiếm đoạt tiền
của người mua có
thể bị truy cứu trách
nhiệm hình sự.
dùng nhiều lý do để kéo dài,
trì hoãn, cố tình không giao
giấy tờ. Nếu người muamuốn
hủy hợp đồng, lấy lại tiền,
CĐT sẽ hứa hẹn nhưng thời
gian lâu vẫn không thực hiện.
. Việc bán dự án ma khiến
nhiều người tiềnmất tật mang,
chế tài của pháp luật ra sao
đối với CĐT gian dối?
+ Việc triển khai và bán
một sản phẩm BĐS chịu sự
điều chỉnh của rất nhiều quy
phạm pháp luật có liên quan
như Luật Kinh doanh BĐS,
Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật
Quy hoạch, Luật Xây dựng,
Luật Bảo vệ môi trường...
Tất cả hành vi vi phạm
của CĐT đều có các chế tài
xử lý như xử phạt vi phạm
hành chính đối với hành vi
đưa vào kinh doanh các sản
phẩm BĐS khi chưa đủ điều
KIÊNCƯỜNG
N
ăm qua, hàng ngàn nhà
đầu tư, người mua nhà
phải ngậm đắng nuốt
cay khi mua phải các dự án
bánh vẽ, dự án không có
thật. Làm thế nào để nhận
biết và tránh các dự án ma,
đầu tư vào đúng những dự án
thật, có chất lượng? Chúng
tôi đã có cuộc trao đổi với
luật sư Trần Minh Cường,
Đoàn Luật sư TP.HCM, để
giải đáp các câu hỏi này cho
người mua nhà.
. Phóng viên
:
Xin luật sư
cho biết một số chiêu thức mà
các chủ đầu tư (CĐT) dự án
ma thường đưa ra để lừa đảo
khách hàng hiện nay?
+
Luật sư
Trần Minh
Cường
: Có rất nhiều hình
thức lừa đảo. Đơn cử nhưmột
lô đất/căn hộ bán cho nhiều
Nhà đầu tư vẫn canh cánh nỗi lo
đụng phải dự ánma và cần nhận
diện sớmdấu hiệu lừa đảo để
tránhmất tiền oan uổng.
Bí kíp để không sập bẫy
dự án ma
TheoNghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt
vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai có hiệu
lực từ ngày 5-1-2020, trường hợp chuyển
nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức
phân lô, bán nền trongdự ánđầu tư xây dựng
kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết
hợp cho thuê không đủ một trong các điều
kiện quy định thì hình thức và mức xử phạt
20-500 triệu đồng tùy diện tích.
Cũng theonghị địnhnày, đơnvị kinhdoanh
BĐS hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất
nếu không nộp hồ sơ, không cung cấp đầy
đủ giấy tờ cho người mua làm thủ tục cấp sổ
đỏ sẽ bị phạt tùy vào mức độ vi phạm. Trong
đó, mức thấp nhất là chậm từ 50 ngày đến
sáu tháng sẽ bị phạt tiền 10-100 triệu đồng;
mức vi phạm 6-9 tháng sẽ bị phạt tối đa 300
triệu đồng; 9-12 thángmức phạt tối đa là 500
triệu đồng; từ 12 tháng trở lên mức phạt tối
đa là 1 tỉ đồng.
Khi dựán chung cư chậmtiếnđộ
Thời gian qua nhiều chủ đầu tư (CĐT)
đã không thể bàn giao nhà ở theo đúng
tiến độ cam kết với khách hàng. Điều
này gây thiệt hại cho khách mua nhà khi
họ phải thuê nhà để ở. Bà Nguyễn Thanh Thúy (quận Bình
Tân, TP.HCM) chia sẻ: “Trước đây, tôi có mua một căn hộ
chung cư, CĐT cam kết chắc nịch sẽ giao nhà đúng tiến độ
nhưng rồi họ vẫn trễ hẹn rất lâu. Thế nhưng tôi không nhận
được bồi thường gì từ việc bàn giao chậm này”.
Trên thực tế có khá nhiều dự án chậm tiến độ từ vài
tháng đến hàng năm. Nhiều người thắc mắc khi dự án
chậm tiến độ như vậy thì ai sẽ chịu trách nhiệm với khách
hàng, người mua có được đền bù gì hay không.
Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, Pho Chu tich Hôi Luât
gia TP.HCM, tại khoản 4 Điều 22 Luật Kinh doanh bất
động sản (BĐS) 2014 quy định bên bán nhà, công trình
xây dựng có nghĩa vụ “Giao nhà, công trình xây dựng cho
bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện
khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cùng hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận
trong hợp đồng”.
Đồng thời, theo Điều 23 luật trên, bên BĐS có quyền
yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng
thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận
trong hợp đồng; giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ
sơ có liên quan; yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do
việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn,
chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
Chính vì thế, trong trường hợp CĐT chậm bàn giao
nhà chung cư gây thiệt hại thì phải bồi thường cho người
mua. Nếu hợp đồng quy định về thỏa thuận phạt chậm bàn
giao căn hộ thì khách hàng có thể yêu cầu CĐT thực hiện
nghĩa vụ nộp phạt theo thỏa thuận.
Ngoài ra, điểm h khoản 6 Điều 57 Nghị định 139/2017/
NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt
động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh
khoáng sản làm vật liệu xây dựng…, CĐT phải buộc hoàn
trả kinh phí (nếu có yêu cầu), buộc bồi thường thiệt hại
(nếu có) khi chậm giao nhà theo hợp đồng.
Để bảo vệ quyền lợi cho mình, người mua có thể yêu
cầu bên bảo lãnh cho CĐT hoàn lại số tiền ứng trước và
các khoản tiền khác cho mình theo khoản 3 Điều 56 Luật
Kinh doanh BĐS 2014. “Trong trường hợp CĐT không
chấp nhận yêu cầu thì khách hàng có thể khởi kiện tại
TAND có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi của mình” -
luật sư Hậu nhấn mạnh.
NGUYỄN CHÂU
Người mua nhà hình thành trong tương lai cần chú ý điều khoản
bồi thường nếu CĐT chậmbàn giao bất động sản trong hợp đồng.
Ảnhminh họa: QUANGHUY
Người dân tìmhiểu thông tin dự án ởmột sàn giao dịch tại TP.HCM. Ảnh: HTD
M
U
N
A
Ố
N
U
H
M
À
I
,
Ờ
X
Ư
Â
G
Y
N
N
O
H
H
À
C
?
DOANHNGHIỆP
TRẢLỜI
KHÁCHHÀNGHỎI
TRÒ CHUYỆN
DOANH NHÂN
Những điểm mới về quy định để ràng buộc trách nhiệm
trong giao dịch bất động sản
