10
Pháp lý 4.0 -
ThứBảy11-6-2022
Tiêu điểm
TP.HCM kiểm tra
hàng ngàn chung cư
HiệnnaySởXâydựngTP.HCM
đang thực hiện kiểm tra tình
hìnhquảnlýsửdụngnhàchung
cư trên địa bàn TP. Theo báo
cáo, toàn TP có 1.518 chung
cư với 2.445 lô, trong đó có 474
chung cư cũ xây dựng trước
năm 1975. Số lượng chung cư
tập trung nhiều nhất tại quận
1 (230), quận 5 (245), quận 7
(103), Bình Thạnh (156), Tân
Bình (67)... RiênghuyệnCầnGiờ
và Củ Chi không có chung cư.
Công tác kiểm tra sẽ kéo dài
đến hết tháng 7 và tập trung
các nội dung: Pháp lý đầu tư
xây dựng và hoàn thành công
trình; tìnhhìnhquản lý, sửdụng
chungcư;bảotrì,antoànphòng
cháy chữa cháy; hoạt động của
BQT; nghĩa vụ của CĐT trong
quá trình bàn giao, quản lý,
vận hành chung cư.
cho cư dân từ năm 2012 và
hứa hẹn nhiều lần sẽ làm sổ
hồng. Thế nhưng đã 10 năm
mà cư dân vẫn chưa thấy sổ
đâu. CĐT cũng không thông
báo cụ thể bằng văn bản về
tiến trình, kế hoạch thực hiện
nghĩa vụ này.
Chưa kể, chung cư còn
chưa được nghiệm thu, đặc
biệt về hệ thống phòng cháy,
chữa cháy. Điều này khiến cư
dân sinh sống tại đây rất bất
an. Phần diện tích sử dụng
chung bao gồm nhà sinh hoạt
cộng đồng và bãi giữ xe tầng
trệt đã bị CĐT chiếm dụng,
chuyển đổi thành mục đích
thương mại để kinh doanh.
“Việc chiếm dụng diện tích
đã dẫn đến hầm xe quá tải,
nguy cơ cao nếu lỡ xảy ra
sự cố cháy nổ” - bà Quỳnh
lo lắng nói.
Hiện tại, một số hạng mục
tại chung cư này đã xuống
cấp nhưng chưa có kinh phí
bảo trì nên không duy tu, bảo
dứt điểm, bảo đảm quyền lợi,
sự an toàn cho người dân.
Tại chung cư Khang Gia,
CĐT đã ôm quỹ bảo trì bỏ
trốn, cơ quan công an đang
truy nã. Tính đến nay, BQTđã
có 24 lần gửi đơn lên UBND
TP.HCM đề nghị giải quyết
các kiến nghị của cư dân
nhưng vẫn chưa có kết quả.
Bàn về giải pháp cho tranh
chấp chung cư, các chuyên
gia, doanh nghiệp, BQT và
cư dân đều cho rằng đã có
quy định đầy đủ về hành lang
pháp lý, chế tài xử phạt đối
với bên vi phạm.
Cụ thể, Nghị định 16/2022
quy định xử phạt hành chính
về xây dựng sẽ tăng mức phạt
đối với hàng loạt hành vi vi
phạm tại chung cư từ hàng
chục triệu đến hàng trăm
triệu đồng.
Là đơn vị quản lý nhiều tòa
nhà chung cư khắp cả nước,
ô
ng Nguyễn Duy Thành,
Tổng giám đốc Công ty cổ
phần Quản lý nhà Toàn Cầu
(Global Home), lo nhất về
công đoạn thực thi quy định,
đặc biệt là vai trò của chính
quyền địa phương.
Hiện nay, hành lang pháp lý
đã có nhưng nhiều cơquan, địa
phương không cập nhật quy
định pháp luật mới về quản
lý vận hành nhà chung cư,
dẫn đến xử lý chưa phù hợp.
“Theo tôi, giải pháp xử lý
bài toán tranh chấp chung cư
là cần phổ biến kiến thức pháp
luật cho các cơ quan chính
quyền địa phương. Hiện địa
phương còn chủ quan, xử lý
theo quyền hạn của mình mà
không theo đúng quy định”
- ông Thành góp ý.
Theo thống kê sơ bộ của
HiệphộiBấtđộngsảnTP.HCM
(HoREA) cho thấy trên địa
bàn TP, số lượng chung cư
đang xảy ra tranh chấp ở
nhiều mức độ khác nhau là
khoảng 105 chung cư.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ
tịchHoREA, nhận định nguồn
cung nhà chung cư tăng
trưởng mạnh mẽ đã dẫn đến
thực trạng tranh chấp xảy ra
thường xuyên, kéo dài và khó
tìm ra hướng xử lý dứt điểm.
Đồng tình với ông Thành,
ông Châu cũng cho rằng giải
pháp quan trọng hiện nay là
nâng cao trách nhiệm chính
quyền cơ sở cấp phường, xã,
tiếp đó là quận, huyện, SởXây
dựng tỉnh, thành để quyết liệt
kiểm tra, xử lý nghiêm các
tranh chấp ngay khi cư dân
phản ánh.
•
Cư dân chung cư Thái An 3, 4 hiện rất bức xúc vì các vấn đề vướngmắc với chủ đầu tư chưa được
giải quyết. Ảnh: Q.HUY
dưỡng được. Không chỉ vậy,
nước sinh hoạt thường xuyên
thiếu do CĐT thi công công
trình với đường ống không đạt
chuẩn, một vài lý do kỹ thuật
khác khiến áp lực nước giảm.
“Chúng tôi rất mong các cơ
quan, ban ngành vào cuộc hỗ
trợ để đảm bảo tài sản, tính
mạng cho người dân. Đại đa
số chủ sở hữu đồng tình đóng
5% giá trị hợp đồng còn lại
Giải pháp quan
trọng là nâng cao
trách nhiệm chính
quyền cơ sở, tiếp đó là
quận, huyện, Sở Xây
dựng để quyết liệt xử
lý nghiêm các tranh
chấp ngay khi cư dân
phản ánh.
và nộp thuế đất phân bổ trên
đầu căn hộ cho Nhà nước, chỉ
cần có được sổ hồng nhà” - bà
Quỳnh kiến nghị.
Trong khi đó, trao đổi với
Pháp Luật TP.HCM
, đại diện
CĐT là ôngNguyễnVănĐực,
PhóGiámđốcCông tyTNHH
Đất Lành, cho hay: “Công ty
hiện gần như phá sản, không
còn tiền để xây dựng các hạng
mục, không thể thực hiện
nghĩa vụ tài chính làm thủ
tục cấp sổ. Bây giờ cư dân
kiện thì công ty cũng không
có tiền để đóng”.
Ông Đực xác nhận công
ty có chuyển một phần diện
tích để xe thành các ki-ốt cho
thuê nhằm phục vụ nhu cầu
cho cư dân. Các ki-ốt này
được công ty thu tiền một lần
là 200 triệu đồng và cũng đã
sử dụng hết.
Một kiểu tranh chấp khác
là giữa CĐT, cư dân với các
BQT. Đơn cử như theo đơn tố
cáo Công ty CP PHAgửi đến
cơ quan điều tra, BQT cũ của
tòa chung cư PHA đã chiếm
đoạt 46 tỉ đồng quỹ bảo trì
tòa nhà, chiếm giữ trái phép
37,9 tỉ đồng tiền khai thác
tầng hầm chung cư. BQT cũ
còn cản trở cư dân, không
cho cư dân tiếp cận, sử dụng
căn hộ thuộc sở hữu của họ.
Vụ việc đang được cơ quan
CSĐT xác minh.
Cần gắn trách nhiệm
chính quyền địa
phương
Từ vị trí người trong cuộc,
ông Nguyễn Mạnh Hùng,
Trưởng BQT nhà chung cư
Khang Gia (Tân Phú), cho
rằng chính quyền địa phương
phải trực tiếp tham gia, quyết
liệt xử lýmới có thể giải quyết
QUANGHUY
T
rong vài năm trở lại đây,
các cuộc tranh chấp,
khiếu nại liên quan đến
công tác quản lý, vận hành
chung cư nổ ra nhiều hơn.
Tính chất của các cuộc tranh
chấp giữa cư dân và chủ đầu
tư (CĐT), cư dân và ban quản
lý cũng ngày càng phức tạp,
khó giải quyết.
Muôn kiểu tranh chấp,
cư dân lãnh đủ
Hàng ngàn cư dân tại chung
cư Thái An 3 và 4 (phường
Đông Hưng Thuận, quận 12,
TP.HCM) đang vừa ở vừa lo
về sự mất an toàn của chung
cư, bức xúc vì căn hộ không
được cấp sổhồngnguyênnhân
từ những sai phạm của CĐT
là Công ty TNHH Đất Lành.
Bà Trần Thị Như Quỳnh,
đại diện Ban quản trị (BQT)
chung cư Thái An 3 và 4,
cho biết CĐT bàn giao nhà
Cần nâng cao hơn nữa trách
nhiệm, tính chuyên nghiệp của
các chủ thể liên quan đến công tác
quản lý vận hành nhà chung cư.
Bảy tranh chấp chung cư phổ biến nhất
Theo báo cáo của HoREA, có bảy nhóm tranh chấp điển hình tại các tòa chung cư trên
địa bàn TP.HCM.
Thứ nhất là tranh chấp xảy ra khi chung cư bị siết nợ do CĐT đem thế chấp ngân hàng.
Thứ hai, chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, dẫn đến tranh chấp.
Thứ ba rất phổ biến là quỹ bảo trì tòa nhà bị CĐT hoặc BQT chiếm dụng, trục lợi.
Thứ tư là tranh chấp liên quan đến dịch vụ quản lý vận hành về phí, chất lượng dịch vụ,
thu - chi.
Thứ năm là tranh chấp liên quan đến sở hữu chung - riêng.
Thứ sáu là tranh chấp liên quan đến chất lượng công trình.
Thứ bảy là tranh chấp liên quan đến việc chậm giao căn hộ và sổ hồng.
Xử lý hình sự bên sử dụng trái phép
quỹ bảo trì
Những tranh chấp chung cư thời gian qua chủ yếu là do CĐT đã giữ
hết số tiền quỹ bảo trì. Hành vi này của CĐT có dấu hiệu phạm tội hình
sự, có thể một trong ba tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản,
chiếm giữ trái phép tài sản hoặc sử dụng trái phép tài sản nên cần cơ
quan điều tra vào cuộc.
Đối với BQT, để hạn chế tiêu cực, khi sử dụng quỹ bảo trì để sửa chữa hạng mục nào đó
thì cần có hai chữ ký của trưởng ban (do cư dân bầu) và phó ban (đại diện chủ đầu tư). Tất
cả chi phí đều phải có hóa đơn, chứng từ rõ ràng.
Luật sư
HUỲNH VĂN NÔNG
, Đoàn Luật sư TP.HCM
Cảnh báo phần tử xấu “chui” vào BQT trục lợi
Thực tế còn có hiện tượng đối tượng tìm cách “chui” vào BQT chung
cư để trục lợi cá nhân, làm thiệt hại đến lợi ích của cư dân. Thủ đoạn của
những người này là mua căn hộ nhỏ nhất rồi vận động để được bầu vào
BQT và sau đó thực hiện hành vi trục lợi. Khi đã trục lợi xong, những phần
tử xấu sẽ âm thầm bán lại căn hộ hoặc từ chức, rút lui êm thấm.
Hiện hiệp hội đã nhận được nhiều phản ánh về tình trạng này, thậm
chí có cá nhân làm BQT tại nhiều chung cư, khi tập hợp đủ chứng cứ sẽ gửi tới cơ quan
chức năng xử lý theo quy định.
Ông
LÊ HOÀNG CHÂU
, Chủ tịch HoREA
Tranh chấp chung cư và
bài toán hậu mãi
ĐƠNVỊ ĐỒNGHÀNH
