11
Pháp luật
&
cuộc sống -
Thứ Bảy27-4-2024
TANDTối cao
đề xuất hai
phương án
vềmức tiền
phạt cọc khi
các bên giao
kết hợp đồng.
Ảnhminh
họa: QUANG
HUY
TAND Tối
cao đề xuất
2 phương án
về mức tiền
phạt cọc
TANDTối cao lấy ý kiến về việc có giới
hạnmức tiền phạt cọc khi các bên thỏa
thuận hay không vàmức giới hạn phạt cọc
là bao nhiêu.
NGUYỄNNGỌC
T
AND Tối cao đang lấy ý kiến
góp ý đối với dự thảo Nghị
quyết của Hội đồng Thẩm phán
TAND Tối cao hướng dẫn p dụng
m t số quy định của ph p luật trong
giải quyết tranh chấp về đặt cọc.
Có nên giới han mức tiên
phat coc?
Khoản 1, khoản 2 Điều 6 dự thảo
nghị quyết hướng dẫn: “Phạt cọc”
là thỏa thuận của c c bên hoặc theo
quy định của luật, nếu bên nhận đặt
cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp
đ ng thì ngoài việc phải trả cho bên
đặt cọc tài sản đặt cọc, còn phải trả
cho bên đặt cọc m t khoản tiền.
Nếu c c bên không thỏa thuận
phạt cọc, trường hợp bên nhận đặt
cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp
đ ng thì nếu bên đặt cọc yêu cầu,
bên nhận đặt cọc vẫn phải trả cho
bên đặt cọc m t khoản tiền tương
đương gi trị tài sản đặt cọc.
Hiện nay, BLDS 2015 không
sử dụng cụm từ “phạt cọc”, cụm
từ nay chỉ được sử dụng tại Nghị
quyết 01/2003/NQ-HĐTP.
Cụ thể, BLDS quy định: Đặt cọc
là việc m t bên (bên đặt cọc) giao
cho bên kia (bên nhận đặt cọc) m t
khoản tiền hoặc kim khí quý, đ quý
hoặc vật có gi trị kh c trong m t
thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc
thực hiện hợp đ ng.
Trường hợp hợp đ ng được giao
kết, thực hiện, tài sản đặt cọc được
trả lại cho bên đặt cọc hoặc được
Chi cục Thi hành n dân sự quận 1 (TP.HCM) cho biết
dự kiến ngày 14-5 tới, đơn vị sẽ tổ chức cưỡng chế thi
hành n đối với tòa nhà 149-151 Nguyễn Du để giao trả
cho phía được thi hành n là Công ty CP Đầu tư An L c
(Công ty An L c).
Theo h sơ, ngày 13-3-2023, TAND quận 1 tuyên bu c
Công ty TNHH Thương mại dịch vụ Sức Sống Xanh
(Công ty Sức Sống Xanh), Công ty TNHH Sản xuất
Thương mại Dịch vụ hàng hải Tân Vĩnh L c và Công ty
CP Bầu Trời Xanh MD trả lại tòa nhà 149-151 Nguyễn
Du cho Công ty An L c.
Công ty Sức Sống Xanh có nghĩa vụ thanh to n cho
Công ty An L c tiền thuê nhà từ th ng 1-2022 tạm tính
đến th ng 3-2023 là hơn 11,1 tỉ đ ng. Tiền thuê tiếp tục
ph t sinh khi Công ty Sức Sống Xanh trả lại mặt bằng cho
Công ty An L c.
Qu trình tổ chức thi hành bản n, chấp hành viên đã
thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục thi hành n; nhiều lần
vận đ ng, thuyết phục bên phải thi hành n tự nguyện
giao nhà nhưng không thành.
SONG MAI - AN BÌNH
Sắp cưỡng chế thi hànhán tòanhà149-151NguyễnDu, quận1
Phương án “mức tiền
phạt cọc không vượt quá
năm lần mức đặt cọc”
nhằm hạn chế tình trạng
các bên thỏa thuận mức
phạt cọc rất cao (10-20
lần) và tương ứng với
quy định tại Điều 201
BLHS về tội cho vay lãi
nặng trong giao dịch
dân sự.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng
đặt cọc
Trên cơ sở những vướng mắc của một số tòa án địa phương đề nghị
xác định thẩm quyền của tòa án giải quyết tranh chấp đặt cọc, dự thảo
nghị quyết hướng dẫn việc xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp
hợp đồng đặt cọc được thực hiện theo quy định tại điểm a, điểmb khoản
1 Điều 39 BLTTDS.
Trường hợp bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc chỉ yêu cầu tuyên bố
văn bản công chứng hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc
công chứng có vi phạm pháp luật thì tòa án có thẩm quyền giải quyết là
tòa án nơi tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng
có trụ sở quy định tại điểm m khoản 2 Điều 39 BLTTDS.
Tòa nhà
149-151
NguyễnDu
(quận 1)
hiện có các
công ty kinh
doanh dịch
vụ ăn uống,
khách sạn.
Ảnh:
SONGMAI
trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao
kết, thực hiện hợp đ ng thì tài sản
đặt cọc thu c về bên nhận đặt cọc.
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc
giao kết, thực hiện hợp đ ng thì phải
trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc
và m t khoản tiền tương đương gi
trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp
có thỏa thuận kh c.
Do đó, hướng dẫn tại dự thảo
nghị quyết làm rõ thế nào là phạt
cọc và phạt cọc là luật định, c c
bên không có thỏa thuận mức phạt
cọc kh c với luật thì vẫn có quyền
được nhận phạt cọc m t khoản tiền
tương đương gi trị tài sản đặt cọc.
Về việc phạt cọc, cơ quan soạn
thảo đưa ra hai phương n để lấy
ý kiến.
Phương n 1: Bên đặt cọc và bên
nhận đặt cọc có thể thỏa thuận mức
tiền phạt cọc kh c với mức “m t
khoản tiền tương đương gi trị tài
sản đặt cọc” quy định tại khoản 2
Điều 328 BLDS.
Theo phương n này, không giới
hạn mức tiền phạt cọc mà c c bên
có thể thỏa thuận. Quy định như
vậy đảm bảo thực hiện đúng khoản
2 Điều 14 Hiến ph p năm 2013 và
khoản 2 Điều 328 BLDS.
Phương n 2: Bên đặt cọc và bên
nhận đặt cọc có thể thỏa thuận mức
tiền phạt cọc kh c với mức “m t
khoản tiền tương đương gi trị tài
sản đặt cọc” quy định tại khoản 2
Điều 328 BLDS nhưng không vượt
qu năm lần mức tiền đặt cọc.
Trường hợp bên đặt cọc và bên
nhận đặt cọc thỏa thuận về mức phạt
cọc vượt qu năm lần gi trị tài sản
đặt cọc thì khi giải quyết tranh chấp,
tòa n chỉ chấp nhận phạt cọc bằng
năm lần mức tiền đặt cọc.
TANDTối cao cho rằng quy định
theo phương n này nhằmmục đích
hạn chế tình trạng nhiều trường hợp
c c bên thỏa thuận mức phạt cọc rất
cao (10 lần hoặc 20 lần gi trị tài
sản đặt cọc) và tương ứng với quy
định tại Điều 201 BLHS về t i cho
vay lãi nặng trong giao dịch dân sự.
Xử lý tranh chấp
về đặt cọc
Tiếp tục kế thừa Nghị quyết
01/2003/NQ-HĐTP, dự thảo cũng
hướng dẫn trường hợp có tranh chấp
về đặt cọc mà c c bên không có thỏa
thuận kh c về việc xử lý đặt cọc.
Trường hợp (i) đặt cọc chỉ để bảo
đảmcho việc giao kết hợp đ ng, hoặc
chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện
hợp đ ng, hoặc vừa để bảo đảm cho
việc giao kết hợp đ ng vừa để bảo
đảm cho việc thực hiện hợp đ ng
thì bên nào có lỗi làm cho hợp đ ng
không được giao kết, hoặc không
được thực hiện, hoặc bị vô hiệu thì
phải chịu phạt cọc theo quy định
tại khoản 2 Điều 328 BLDS 2015.
Trường hợp (ii) đặt cọc chỉ để bảo
đảm cho việc giao kết hợp đ ng,
nếu trong qu trình thực hiện hợp
đ ng mới có sự vi phạm làm cho
hợp đ ng không được thực hiện
hoặc mới ph t hiện hợp đ ng bị vô
hiệu thì không phạt cọc. Việc giải
quyết tranh chấp về vi phạm hợp
đ ng hoặc xử lý hợp đ ng vô hiệu
được thực hiện theo thủ tục chung.
Trường hợp (iii) c c bên có thỏa
thuận hoặc luật có quy định điều
kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp
đ ng cũng bị vô hiệu thì hợp đ ng
đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc
đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc
bị vô hiệu và hợp đ ng bị vô hiệu
được thực hiện theo quy định tại
Điều 131 BLDS (hậu quả ph p lý
của giao dịch dân sự vô hiệu).
Dự thảo nêu ví dụ: A và B giao
kết hợp đ ng mua b n nhà. Khi
giao kết, hai bên thỏa thuận B (bên
mua) phải giao choA(bên b n) m t
ô tô thể thao để đặt cọc bảo đảm
cho việc giao kết và thực hiện hợp
đ ng mua b n nhà ở với điều kiện
khi hợp đ ng mua b n nhà ở được
giao kết và thực hiện thì gi trị ô tô
thể thao đó phải được trừ vào tiền
mua b n nhà. Nếu A không nhận
được ô tô đó do việc đặt cọc bị vô
hiệu thì hợp đ ng cũng bị vô hiệu.
Khi bắt đầu thực hiện hợp đ ng
thì ph t hiện ô tô đó là của ông C
(cha của B) và ông C không đ ng ý
cho B lấy ô tô đó trừ vào tiền mua
nhà, có nghĩa là việc đặt cọc bị vô
hiệu và do đó, trong trường hợp
này hợp đ ng mua b n nhà cũng
bị vô hiệu.
Trong c c trường hợp (i), (iii)
nêu trên, nếu cả hai bên cùng có
lỗi, hoặc trường hợp do sự kiện bất
khả kh ng, hoặc do trở ngại kh ch
quan thì không phạt cọc.
Ví dụ: Hợp đ ng đặt cọc để bảo
đảm giao kết hợp đ ng mua b n nhà
có thỏa thuận trong m t thời gian
nhất định bên nhận đặt cọc phải
hoàn tất c c thủ tục để được cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà,
nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc.
Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên
nhận đặt cọc chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà do
nguyên nhân từ phía cơ quan nhà
nước có th m quyền. Trường hợp
này, phải x c định việc bên nhận đặt
cọc không thể thực hiện đúng cam
kết là do kh ch quan và bên nhận
đặt cọc không phải chịu phạt cọc.
Cuối cùng, trường hợp có thỏa
thuận kh c, tòa n xem xét, quyết
định phạt cọc theo quy định tại khoản
2 Điều 328 BLDS mà không p
dụng quy định về b i thường thiệt
hại quy định tại Điều 419 BLDS,
không tính lãi đối với khoản tiền
phạt cọc.•
