10
Bất động sản -
ThứBa1-1-2019
Rõ ràng quyền lợi, tránh tranh chấp
Vốn ít vẫn hốt bạc từ bất động sản - Bài 1
LTS: Khi nghĩ đến việc đầu
tư bất động sản, nhiều
người cho rằng phải có số
vốn đến vài tỉ đồng mới có
thể
"
tác chiến
"
. Tuy nhiên,
nhiều nhà đầu tư biết tính
toán đã chọn lựa những
hình thức đầu tư linh hoạt,
những thị trường ngách
tiềm năng. Dù số vốn ban
đầu ít ỏi, họ vẫn có thể làm
giàu với
bất động sản.
Đầu tư đất với 100 triệu đồng:
Tại sao không?
Đầu tư theo nhómgiúp bạn gia
tăng kiến thức về thị trường đặc biệt
này, hạn chế được rất nhiều rủi ro.
QUANGHUY
N
ăm 2018 vừa qua, bất
động sản (BĐS) vẫn là
kênh đầu tư hấp dẫn,
mang lại lợi nhuận cao. Tuy
nhiên, để tham gia thị trường
này nhà đầu tư vẫn cần một
số vốn kha khá. Không có
tiền tỉ, vay ngân hàng lại rủi
ro nên anh Cương (ngụ huyện
Hóc Môn, TP.HCM) đã cùng
những người bạn của mình
chọn đi một hướng khác. Họ
bỏ ra vài trăm triệu đồng để
cùng đầu tư vào nhóm nhà
đất bình dân.
Buôn có bạn,
bán có phường
Chia sẻ với chúng tôi, anh
Cương kể về vụ đầu tư đầu
tiên của mình khi trong tay
Đầu tư nhómđược
xem là hình thức đầu
tư kiểu chứng khoán
hóa BĐS, dễ dàng
huy động vốn hơn.
Một nhómnhà đầu tư đang cùng bàn bạcmua nhà dự án. Ảnh: QUANGHUY
chỉ có hơn 100 triệu đồng:
“Thời điểm cuối năm 2017
đầu 2018, gần khu tôi ở có
căn nhà diện tích gần 50 m
2
,
chủ nhà cần tiền gấp nên chỉ
ra giá hơn 500 triệu đồng.
Thấy khu này tiềm năng, về
lâu dài có thể làm pháp lý
giấy tờ hợp lệ, giá cả thì quá
tốt nên tôi quyết định mua”.
Không đủ khả năng tài
chính, anh Cương rủ thêm
ba người bạn thành lập một
nhóm cùng mua căn nhà
trên. Một thời gian sau,
thị trường lên cơn sốt đất,
nhóm anh đã bán được căn
nhà với giá đến 1,5 tỉ đồng.
Chỉ trong vài tháng, anh đã
thu về lợi nhuận gấp 3-4 lần
số vốn ban đầu.
Một số nhómđầu tư chuyên
nghiệp hơn, mở rộng quy
mô và “đánh” những sản
phẩm sinh lời cao hơn. Ông
Nguyễn Trung Kiên (quận
Gò Vấp, TP.HCM) cho biết
nhóm 10 nhà đầu tư của ông
chung nhau mua một căn
shophouse trị giá khoảng 5
tỉ đồng. Mỗi người góp vốn
500 triệu đồng, cùng đứng
tên trên giấy.
“ H i ệ n
shophouse này
đã có người
đồng ý mua
với giá hơn 20
tỉ đồng nhưng
chúng tôi chưa
bán mà quyết định cho thuê
dài hạn, lấy tiền tiếp tục đầu
tư” - ông Kiên vui vẻ nói.
Bài toán
đồng thuận
Theo nhiều chuyên gia,
kiểu đầu tư BĐS theo nhóm
không chỉ dành cho các nhà
đầu tư có vốn ít vài trăm
triệu đồng mà
bao gồm cả
những đại gia.
Ông Phan
Công Chánh,
Tổng Gi ám
đốc Công ty
Cổ phần Tư
vấn Đầu tư Phú Vinh, nhận
định việc lập nhóm đầu tư
xuất hiện từ khi thị trường
BĐS phục hồi và được xem
là hình thức đầu tư kiểu
chứng khoán hóa BĐS, dễ
dàng huy động vốn hơn.
Chính ông Chánh đã áp
dụng mô hình đầu tư này
khi kêu gọi hàng chục người
cùng góp vốn với tỉ lệ mỗi
người chỉ khoảng 100-200
triệu đồng. “Nhiều người
sẽ thấy lạ nhưng với mô
hình này thì một giấy đỏ có
20-30 người cùng đứng tên
là rất bình thường” - ông
Chánh nói.
Giới đầu tư lưu ý kiểu kinh
doanh này cần huy động
những người có chút am
hiểu trong lĩnh vực BĐS để
định hướng, lập chiến lược,
khảo sát pháp lý, thương
lượng và thực hiện hợp đồng
giao dịch. Việc liên kết rút
ngắn thời gian, giảm áp lực
về vốn, đồng thời giúp các
thành viên giảm thiểu rủi
ro so với đầu tư riêng lẻ vì
được tham khảo ý kiến từ
nhiều người.
Tuy nhiên, ông Chánh cũng
chỉ ra những rủi ro tiềmẩn. Cụ
thể là sự đồng thuận khó duy
trì xuyên suốt trong quá trình
mua bán nên sẽ ảnh hưởng
đến các quyết định chung.
“Gópvốncùngnhaucầnnhà
đầu tư giải được bài toán về
phân chia quyền lợi, khi nào
nên bán, xử lý sao khi có người
rút vốn… Nhà đầu tư nên có
kịch bản đầu tư, lập hợp đồng
cụ thể hóa cách xử lý những
vấn đề phát sinh theo luật dân
sự” - ông Chánh khuyến cáo.•
Kỳ sau:
Lãi nhanh nhờ
"hóa kiếp" nhà nát
Theo luật sưNguyễnĐức Chánh
(Đoàn Luật sưTP.HCM) Điều 118
Luật Nhà ở năm2014 quy định
điều kiện giao dịch về nhà ở là nhà
phải có đủ bốn điều kiện:
Thứ nhất, có giấy chứng nhận
Các thủ tục cầnbiết khimuanhàở riêng lẻ
(GCN) theo quy định pháp luật, trừ trường hợpmua bán nhà ở
hình thành trong tương lai; mua bán thuộc sở hữu nhà nước…
Thứ hai, nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại,
khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối
với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
Thứ ba, nhà không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành
quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật.
Thứ tư, nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất,
thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩmquyền.
Người mua cần kiểm tra các thông tin nêu trên thông qua việc:
- Liên hệ UBND phường, văn phòng đăng ký đất đai để
được cung cấp thông tin về GCN, quy hoạch;
- Liên hệ với tổ chức hành nghề công chứng để tìm hiểu
thông tin ngăn chặn, hạn chế giao dịch…
Một số thông tin quan trọng khác là diện tích nhà, đất
trên GCN và trên thực tế có phù hợp với nhau không, nếu
có chênh lệch thì diện tích đó đang được sử dụng như
thế nào. Có thuộc trường hợp lấn chiếm đất trái phép hay
không. Có thuộc trường hợp xây sai phép hay không…
Lập hợp đồng mua bán
Sau khi tìm hiểu rõ thông tin, tiến hành giao dịch người
mua cần xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua
bán (hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
(QSDĐ) và quyền sở hữu nhà ở…).
Hợp đồng cần có các nội dung cơ bản như họ tên của cá
nhân, tổ chức bên mua, bán; mô tả đặc điểm của bất động
sản; giá giao dịch; thời hạn và phương thức thanh toán;
quyền và nghĩa vụ của các bên… Các bên có quyền thỏa
thuận các nội dung khác, chỉ cần không vi phạm điều cấm
của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội.
Hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải được công
chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực
tại UBND cấp xã nơi có nhà ở theo quy định.
Thực hiện nghĩa vụ thuế
Khi hợp đồng được chứng thực, đôi bên tiếp tục thực hiện
thủ tục khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Lệ phí trước bạ sẽ tùy thuộc quy định của từng tỉnh/TP, còn
thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% trên giá chuyển nhượng
ghi trên hợp đồng (với điều kiện giá này không thấp hơn
khung giá do Nhà nước ban hành).
Người bán cũng cần lưu ý về quy định tại khoản 2 Điều 4
Nghị định 65/2013 về các trường hợp được miễn thuế.
Thủ tục sang tên
Sau các bước trên, người mua có thể làm thủ tục đăng ký
biến động hoặc làm thủ tục cấp mới GCN QSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mang tên mình.
Nếu tham gia giao dịch với giá trị lớn, người mua nên nhờ
người có am hiểu về pháp lý nhà, đất tư vấn, hỗ trợ trong quá
trình chuyển nhượng để hạn chế rủi ro thay vì giao dịch trên cơ
sở niềm tin thông thường.
NGUYỄN CHÂU
ghi
Theo luật sư Huỳnh Đức Hữu (Đoàn Luật
sư TP.HCM) đầu tư kinh doanh BĐS do nhiều
người góp vốn rất dễ xảy ra tranh chấp, bất
đồng, đặc biệt ở thời điểm bán ra. Có trường
hợp nhiều người góp vốn nhưng ủy quyền
cho một người hoặc một công ty đứng ra
giao dịch. Khi xong việc người này bỏ trốn
hoặc trước đó móc ngoặc với bên ngoài gây
thiệt hại cho nhà đầu tư.
Để đảmbảo quyền lợi các bên, tránh tranh
chấp thì nhómphải cómột vănbản thốngnhất
chung, nội dung thể hiện rõ quyền, nghĩa vụ
mỗi bên đối với BĐS; thỏa thuận rõ tỉ lệ góp
vốn, phân chia lợi nhuận… Đặc biệt, trong
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
các giấy tờ khác liên quan phải đứng tên từng
nhà đầu tư là đồng sử dụng, sở hữu BĐS đó.
M
U
N
A
Ố
N
U
H
M
À
I
,
Ờ
X
Ư
Â
G
Y
N
N
O
H
H
À
C
?
DOANH NGHIỆP
TRẢ LỜI
KHÁCH HÀNG HỎI
TRÒ CHUYỆN
DOANH NHÂN
