10
Pháp lý 4.0 -
ThứBa14-6-2022
đầy đủ các điều kiện theo quy định.
Mức phạt cho hành vi này lên đến
500 triệu đồng và đình chỉ hoạt động
kinh doanh của dự án 4,5 tháng.
Với hành vi kinh doanh BĐS chưa
đảm bảo đầy đủ các điều kiện, chủ
đầu tư đã đẩy những khách hàng
vào thế khó. Có những dự án nhiều
năm không được cấp sổ hồng khiến
người mua phải treo băng rôn đòi
quyền lợi, đi khiếu kiện khắp nơi.
Hình ảnh các chung cư đầy rẫy băng
rôn khiếu nại những năm gần đây
không còn lạ ở các đô thị lớn như
Hà Nội, TP.HCM…
Cần một bên thứ ba
thẩm định
Liên quan đến vấn đề này, luật
sư Trần Minh Cường (Đoàn Luật
sư TP.HCM) cho biết ông cũng
như một số công ty luật khác đã và
đang nhận xử lý nhiều trường hợp
khách hàng là nhà đầu tư - doanh
nghiệp - người dân có nhu cầu giao
dịch các dự án BĐS có giá trị lớn
và BĐS có dấu hiệu rủi ro. Để giải
quyết bài toán thẩm định pháp lý
thì rất cần một đơn vị trung gian.
“Với việc nắm rõ quy định của
pháp luật có liên quan, kinh nghiệm
trong nhiều trường hợp thực tế, các
công ty môi giới hay tổ chức hành
nghề luật sư hoàn toàn có đủ khả
năng đứng ra làm trung gian thẩm
định giao dịch dự án, đảm bảo quá
trình giao dịch diễn ra an toàn, tránh
các rủi ro cho các bên liên quan” -
ông Cường nói.
Tuy nhiên về cơ chế, ông Cường
cho rằng hiện nay các quy định của
pháp luật có liên quan, đặc thù là
lĩnh vực BĐS chưa có hành lang
pháp lý rõ ràng cho các tổ chức này
tham gia thẩm định.
“Chúng ta cũng chưa có chứng chỉ
hành nghề thẩm định pháp lý BĐS
hay các chứng chỉ có liên quan để
thẩm định và ràng buộc trách nhiệm
các tổ chức hay chuyên gia thực hiện
thẩm định” - ông Cường phân tích.
Do đó, luật sư Cường đề nghị vấn
đề này nên được các cơ quan chức
năng nghiên cứu để tạo hành lang
pháp lý cho các công ty môi giới, tổ
chức hành nghề luật sư hành nghề
một cách chuyên nghiệp, chặt chẽ.
Việc này sẽ góp phần làmminh bạch
hóa thị trường, giảm thiểu rủi ro cho
nhà đầu tư, khách hàng.
“Ý tưởng này không mới. Đối
với các giao dịch BĐS có giá trị
cao, người mua vẫn thường thuê
một công ty luật để thẩm định hợp
đồng, tư vấn các thỏa thuận với
bên bán, yêu cầu cung cấp mọi hồ
sơ pháp lý cần thiết để giảm thiểu
rủi ro” - ông Nguyễn Hoàng Việt,
Chủ tịch HĐQT Son Viet Property
JSC (SVP) - một đơn vị phát triển
và phân phối BĐS, cho biết.
Theo ông Việt, cơn sốt đất đã đẩy
từ tầng lớp tri thức đến người lao
Chúng ta chưa có chứng
chỉ hành nghề thẩm
định pháp lý BĐS hay
các chứng chỉ có liên
quan để thẩm định, ràng
buộc trách nhiệm đối với
các tổ chức hay chuyên
gia thực hiện thẩm định.
HUYVŨ
T
heo nhiều chuyên gia bất động
sản (BĐS), hiện vẫn chưa có
hành lang pháp lý cho tổ chức,
hoạt động làm trung gian để thẩm
định giao dịch dự án BĐS nhằm
đảm bảo hoàn tất quá trình giao
dịch một cách an toàn, tránh rủi
ro cho các bên liên quan.
Bài toán khó thẩm định
pháp lý dự án
Trong vai người đang cần mua
đất vùng ven, chúng tôi tiếp cận
với nhiều cò đất tự xưng tại khu
vực huyện Hóc Môn và Củ Chi
(TP.HCM). Dẫn khách vào khu đồng
hoang, vườn sâu, nhiều cò đất đôi
khi chỉ có một chiếc điện thoại với
các thông tin mù mờ về khu đất để
giới thiệu cho khách hàng.
“Đây anh xem Google Map này,
vùng màu vàng là đất trong khu dân
cư còn vùng màu xanh là đất nông
nghiệp. Khu đất mình đang đứng là
nằm trong vùng dân cư nên có thể
xin lên thổ cư được” - một cò đất
tên T vừa chỉ vào điện thoại đang
mở định vị của mình vừa giải thích.
Theo lời quảng cáo của người
này, khu đất sâu trong xã Trung
An, huyện Củ Chi đang là đất nông
nghiệp nhưng “chạy” lên thổ cư
được. Ngoài ra, khu này còn sắp
được mở đường vào tận nơi nên sẽ
lên giá. Khi chúng tôi hỏi làm sao
biết được sắp mở đường, được lên
thổ cư thì cò đất này lúng túng rồi
liên tục chỉ vào điện thoại nói xem
app là biết.
Câu chuyện mua bán dự án BĐS
và nhu cầu đi tìm thông tin chính
xác về quy hoạch, pháp lý, đảm
bảo dự án đủ điều kiện kinh doanh,
giao dịch không phải là mới. Nhiều
khách hàng không tiếp cận được
thông tin nên đã bị các chủ đầu tư,
môi giới lợi dụng lòng tin, vẽ dự
án “ma” hoặc bán các dự án chưa
đầy đủ pháp lý.
Đơn cử, tháng 5 vừa qua, UBND
TP.HCMđã xử phạt hàng loạt doanh
nghiệp BĐS với hành vi kinh doanh
BĐS mà BĐS đó không đảm bảo
Người mua luôn gặp bài toán khó
là thẩmđịnh pháp lý dự án trong khi
tổ chức và công cụ để thực hiện công việc
này còn rất hạn chế.
Cần bên thứ ba thẩm định
giao dịch bất động sản
ĐƠNVỊ ĐỒNGHÀNH
Cò đất đang giới thiệumột dự án bất động sản vùng ven TP.HCM. Ảnh: HV
động chân tay vào cuộc chơi BĐS.
Tuy nhiên, nhiều người chưa từng
nghĩ đến việc tìm đến chuyên gia
pháp lý để bảo vệ mình trong các
giao dịch. Đây cũng là lý do khiến
nhiều vụ lừa đảo lớn có thể xảy ra.
“Theo tôi, cần truyền thông,
hướng dẫn người dân về các kiến
thức Luật Đất đai, tự mình bảo
về mình. Đồng thời nhấn mạnh
tầm quan trọng của việc thuê
bên thứ ba chuyên về pháp lý để
cùng tham gia giao dịch” - ông
Việt tư vấn.•
Dùng công nghệ làm trung gian
Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định proptech là xu
hướng mới của thị trường BĐS Việt Nam.
Proptech (viết tắt của cụm từ property technology)
- công nghệ BĐS, là việc sử dụng công nghệ thông tin
để giúp các cá nhân, doanh nghiệp nghiên cứu, giao
dịch mua bán, thuê, cho thuê và quản lý BĐS.
Proptech cho phép tối giản hóa quy trình làm việc
giữa người mua, người bán, người thuê, môi giới, cho
vay hoặc chủ nhà. Những công nghệ mà proptech sử
dụng giúp người dùng trải nghiệm các hoạt động liên
quan trong lĩnh vực BĐS chỉ với một cú click chuột.
Ưu thế của proptech là giảm chi phí, tối ưu hóa quản
lý, vận hành, sở hữu, mua bán BĐS, góp phần giúp thị
trường minh bạch và hiệu quả hơn.
Proptech đang là ngành nóng và thu hút vốn đầu
tư trên phạm vi toàn cầu. Năm 2021, giá trị đầu tư
vào lĩnh vực này đạt 32 tỉ USD, tăng mạnh sau mức
giảm năm 2020. Đây là mức đầu tư cao nhất từ trước
đến nay.
Dịch COVID-19 với vấn đề giãn cách xã hội đã đánh
thức các nhà đầu tư tăng dòng vốn vào những công ty
như thế này để cung cấp ứng dụng tham quan nhà ảo,
công cụ trực tuyến đánh giá tài sản, phần mềm phân
tích dữ liệu cho việc cá nhân hóa quảng cáo...
Hiện nay, nguồn vốn đầu tư proptech ở Đông Nam
Á cũng đang trên đà phục hồi khi đạt hơn 70 triệu USD
vào năm 2019, tương đương hơn 40% so với mức huy
động được từ năm 2018. Điển hình ở Việt Nam, các
proptech khai thác thị trường này trong năm 2021 đã
gọi được hơn 40 triệu USD, con số cao nhất trong năm
năm trở lại đây, thông qua ba thương vụ đầu tư vào
Homebase, Rever và Citics.
Tăng nặng chế tài để minh bạch thông tin bất động sản
Theo ông Nguyễn
Văn Đính, Chủ tịch Hội
Môi giới BĐS Việt Nam,
siết chặt điều kiện kinh
doanh BĐS, tăng mạnh
mứcphạtvớicácviphạm
là những chính sách ảnh
hưởng đến thị trường
BĐS năm 2022. Những
quy định này đã có đầy
đủ tại Nghị định02/2022
và Nghị định 16/2022.
Cụ thể, tại Nghị định 16/2022, Chính phủ tăngmạnh
mức phạt đối với người làmdịch vụmôi giới BĐS nhằm
quản lý chặt hơn hoạt động này, dẹp bỏ nạn môi giới
biến tướng thành cò đất, thổi giá hoặc vẽ dự án không
có thật. Đây cũng làmột động thái giúp thị trường BĐS
minh bạch, lành mạnh hơn.
Hành vi không công khai, công khai không đầy đủ
hoặc không đúng các nội dung về dự án; không cho
phép bên mua, bên thuê mua được kiểm tra thực tế
tiến độ thi công, chất lượng công trình theo quy định...
cũng sẽ bị phạt nặng 100-120 triệu đồng.
Ngoài ra, hoạt động kinh doanh dịch vụmôi giới BĐS
độc lậpmà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng
chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định có
thể bị phạt 40-60 triệu đồng. Hành vi không cung cấp,
cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung
thực hồ sơ, thông tin về BĐS mà mình môi giới có thể
bị phạt tới 250 triệu đồng.
“Các quy định này cần phải được công khai trên trang
thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở ban quản
lý dự án (đối với các dự ánđầu tư kinhdoanhBĐS), tại sàn
giaodịchBĐScácthôngtinvềdoanhnghiệp,thôngtinvề
BĐSđưa vào kinhdoanh. Đây cũng làmột động thái giúp
thịtrườngBĐSminhbạch,lànhmạnhhơn”-ôngĐínhnói.
