10
số BQT hoạt động độc lập và
cho rằng có quyền tự quyết
mọi vấn đề, thiếu phối hợp
với chính quyền địa phương
và cả cư dân.
“Sở Xây dựng cần xử lý
nghiêm các chủ đầu tư chậm
bàn giao kinh phí bảo trì,
thực hiện cưỡng chế chủ
đầu tư bàn giao kinh phí bảo
trì phần sở hữu chung của
chung cư cho BQT chung
cư” - ông Trương Tấn Sơn,
Phó Chủ tịch quận Tân Bình,
nêu trong báo cáo gửi Đoàn
đại biểu Quốc hội TP.
Ngoài ra, quận Tân Bình
cũng đề nghị Sở Xây dựng
phối hợp với UBNDquậnTân
Bình tổ chức tuyên truyền,
phổ biến các quy định pháp
luật về quản lý, sử dụng
chung cư cho các bên liên
quan được rõ.•
Bất động sản -
ThứBa30-8-2022
HUYVŨ
Q
ua đợt giám sát về việc
thực hành Luật Nhà ở
trên địa bàn TP.HCM
của Đoàn đại biểu Quốc hội
TP.HCM vừa qua, rất nhiều
trường hợp tranh chấp quản
lý, sử dụng chung cư được
các quận báo cáo. Điều này
chứng tỏ các vấn đề về đời
sống tại chung cư vẫn còn
nhiều vướng mắc.
Tranh chấp trong quản lý,
sử dụng chung cư đã tồn tại
từ lâu, chuyên gia cho rằng
Bộ Xây dựng cần có hướng
dẫn chi tiết về mô hình hoạt
động của ban quản lý (BQL),
ban quản trị (BQT) để hạn
chế các tranh chấp này.
Nhiều lý do dẫn đến
tranh chấp
“Hiện ở địa phương đang
có hai trường hợp chung cư
và BQT có đề nghị chính
quyền địa phương và Sở Xây
dựng TP tổ chức cưỡng chế
chủ đầu tư do có hành vi bàn
giao không đầy đủ kinh phí
bảo trì 2% cho BQT” - ông
ĐoànHoàng Phương, Trưởng
phòng Quản lý đô thị quận
10, nêu trong báo cáo về việc
quản lý, sử dụng chung cư
thời gian qua.
Ngoài tranh chấp liên quan
đến phí bảo trì 2%, quận 10
cũng cho biết việc bầu BQT
chung cư một cách qua loa
cũng đang khiến các tranh
chấp phát sinh nhiều hơn.
Như hiện tại, tại một số chung
cư ở quận 10 việc lựa chọn
thành viên BQT chưa được
cư dân quan tâm, phần lớn
người dân chọn lựa theo cảm
tính chủ quan hoặc do tâm
lý đám đông.
“Đây là một trong những
nguyên nhân chính dẫn đến
các BQT hoạt động không
hiệu quả nên phải tổ chức
hội nghị nhà chung cư bất
thường để bầu lại nhân sự”
- đại diện quận 10 nói.
Ở quận 10 cũng xảy ra tình
trạng không chấp hành đúng
quy định sáu tháng một lần
BQT phải lấy ý kiến người
dân để làm cơ sở đánh giá
chất lượng dịch vụ quản lý,
vận hành…
Về phía quận Tân Bình,
nhiều trường hợp tranh chấp
phát sinh ở các chung cư
được ghi nhận trong thời gian
qua. Đơn cử như chung cư
Phúc Yên 2, phường 15 xảy
ra tranh chấp về phần diện
tích sở hữu chung - riêng,
hay đơn đề nghị bãi nhiệm
toàn bộ BQT chung cư The
Botanica ở phường 2; đơn
kiến nghị tập thể của người
dân tại chung cư Bàu Cát 2,
phường 10 giải quyết các
vấn đề liên quan đến công
tác quản lý, vận hành chung
cư. Ngoài ra, các thành viên
trong BQT chung cư Bàu
Cát 2 - lô M cũng xảy ra
tranh chấp.
Cần có mô hình
hoạt động, quy
trách nhiệm cụ thể
“Thông tư02/2016/TT-BXD
về quy chế quản lý, sử dụng
chung cư có nêu: Khi có 50%
tổng số căn hộ được bán trở
lên hoặc sau khi bàn giao căn
hộ và đưa dự án căn hộ đi vào
hoạt động 12 tháng thì chủ
đầu tư phải có trách nhiệm
Ban quản trị, ban quản lý đóng vai trò rất quan trọng trong việc quyết định, thực hiện việc vận hành,
sửa chữa chung cư. Ảnhminh họa: H.VŨ
tổ chức hội nghị nhà chung
cư lần đầu để thành lập BQT
chung cư” - chuyên gia pháp
lýNguyễnTấnĐạt, Giámđốc
Công ty Tư vấn NTD LAW
Việt Nam, cho biết.
BQT sẽ đại diện cư dân,
hoạt động đảm bảo quyền lợi
cho các cư dân và có trách
nhiệm duy trì hoạt động
bình thường của chung cư.
Tuy nhiên, theo ông Đạt,
các quy định pháp luật chi
tiết để điều chỉnh cho BQT
chung cư hầu như chưa có,
chưa cụ thể và chưa chi tiết.
Vì thế, BQT chung cư hoạt
động chưa hiệu quả, trình
độ chuyên môn không phù
hợp, nhận thức pháp luật còn
hạn chế. Thậm chí có BQT
chung cư còn có biểu hiện cửa
quyền, lợi ích nhóm. Thực
trạng này diễn ra rất nhiều
tại các chung cư ở TP.HCM.
Ông Đạt cho rằng Bộ Xây
dựng cần có hướng dẫn chi
tiết về mô hình hoạt động
của BQT vì thực tế hiện nay
công tác này còn lúng túng
hoặc hiểu chưa đúng, dẫn đến
thực hiện máy móc. Có thể
ví dụ như đề xuất BQT hoạt
động theo mô hình HĐQT
của công ty cổ phần thì phải
lập công ty cổ phần…
“Chủ đầu tư cũng phải có
trách nhiệm cao về việc lập
và điều hành BQT chung cư,
phải chịu trách nhiệm dân sự
khi không lập BQT chung cư
theo luật định” - ông Đạt nêu
giải pháp.
Đại diện quận 10 thì cho
rằng BQT chung cư thành lập
có khoảng năm người nhưng
hoạt động chỉ tập trung vào
trưởng ban và phó ban. Một
Bộ Xây dựng cần
có hướng dẫn chi
tiết về mô hình hoạt
động của BQT, hiện
nay công tác này
còn lúng túng, hiểu
chưa đúng, dẫn đến
thực hiện máy móc.
Ông
NGUYỄN HOÀNG VIỆT
,
Chủ tịch HĐQT Son Viet Property JSC
(SVP) - một đơn vị phát triển
và phân phối BĐS:
Thiếu đội ngũ
chuyên nghiệp
Cóthểthấysốlượngnhânlựcchuyên
nghiệp phục vụ ngành BĐS tại Việt
Nam đã không tăng trưởng theo kịp tốc độ phát triển của
lĩnh vực này. Sự thiếu chuyên nghiệp của đội ngũ phát triển
dự án gây lúng túng khi tổ chức bộ máy vận hành khu nhà
ở sau khi bàn giao cho cư dân.
Cũng có tình huống chủ đầu tư xem phí quản lý và phí
bảo trì là doanh thu của mình và tùy ý sử dụng. Cần thiết
có sự can thiệp của cơ quan nhà nước để chấn chỉnh tình
trạng lấp lửng quyền lợi của cư dân tại các khu vực chung
và xử lý thật mạnh tay nếu có tình trạng chủ đầu tư cố tình
“ôm” quỹ bảo trì.
Ban quản trị đóng vai trò rất quan
trọng nhưng các quy định pháp
luật điều chỉnh hoạt động của ban
hầu như chưa có, chưa cụ thể.
Quản lý, sử dụng nhà
chung cư: Siết chặt pháp lý
ĐƠNVỊ ĐỒNGHÀNH
Tiêu điểm
Trong báo cáo về tình hình
thực hiện Luật Nhà ở trên địa
bàn TP năm 2016-2021 của
UBNDTP.HCM,vềtìnhhìnhhoạt
động của BQT chung cư, theo
báo cáo của các quận, huyện
và TP Thủ Đức, một số chung
cư chưa có BQT với ba lý do.
Thứ nhất, chủ đầu tư không
tổ chức hội nghị nhà chung cư
do muốn nắm quyền quản lý,
vậnhànhchungcư,quảnlýkinh
phí bảo trì phần sở hữu chung
của chung cư, quản lý sử dụng
phần diện tích sở hữu chung.
Thứ hai, đã tổ chức hội nghị
nhà chung cư nhưng số lượng,
chủ sở hữu chung cư tham dự
không đủ theo quy định.
Thứ ba, không có người ứng
cử, đề cử vào BQT.
Để hạn chế tranh chấp liên quan tới việc
quản lývàvậnhànhchungcưcầncósựphối
hợp kiểmtra, giámsát của các cơquan, ban
ngành quản lý nhà nước, chủ đầu tư, BQT
chung cư và chính cư dân.
Về góc độ quản lý nhà nước cần thiết
xây dựng các hệ thống văn bản thống nhất và hoàn thiện để có
cơ sở kiểm tra và xử lý vi phạm. Hiện nay, vấn đề quản lý và vận
hành chung cư đang chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở, Luật Xây
dựng và các văn bản pháp luật khác có liên quan.
Theo đó thì chủ đầu tư, đơn vị quản lý chung cư nếu vi phạm
hoặc không thực hiện đảm bảo đúng quyền lợi của cư dân có
thể bị xử phạt vi phạm hành chính. Đầu năm 2022, Chính phủ
ban hành Nghị định 16/2022 quy định xử phạt hành chính về
xây dựng, với việc áp dụng nhiều chế tài và nâng mức xử phạt
hành chính vi phạm liên quan đến chung cư, mức độ từ hàng
chục đến hàng trăm triệu đồng.
Rõ ràng, với mức xử phạt cao như vậy thì khi nghị định đi vào
thực tiễn sẽ góp phần làm thay đổi nhận thức, trách nhiệm của
các cá nhân và tổ chức quản lý, vận hành chung cư. Theo tôi, cơ
quan chức năng cần tiến tới nghiên cứu, hoàn thiện hành lang
pháp lý để có thể xây dựng“Luật quản lý và vận hành chung cư”
để có cơ sở quản lý và xử lý vi phạm nếu có.
Ở góc độ trách nhiệm chủ đầu tư/BQT, ngoài việc nâng cao
trách nhiệmchấp hành đầy đủ các quy định pháp luật hiện hành
thì chủ đầu tư cũng cần xây dựng hình ảnh uy tín củamột doanh
nghiệp trên thị trường kinh doanh BĐS, bằng việc xử lý hài hòa
quyền lợi của mình và cư dân theo đúng quy định pháp luật.
Mặt khác, đối với người dân là chủ căn hộ hoặc người thuê căn
hộ sinh sống trong cộng đồng chung cư thì cần ý thức tham gia
công tác quản lý, vận hành, tìm hiểu các quy định pháp luật để
bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.
Luật sư
PHẠM HOÀI NAM
,
Đoàn Luật sư TP.HCM:
Xây dựng Luật quản lý và vận hành chung cư
Các shophouse thường kêu khó với BQT về quyền sở hữu chung
và riêng tại chung cư. Ví dụ thuê shophouse để bán cà phê nhưng
không được bày bàn ghế ra hành lang. Ảnhminh họa: H.VŨ
