5
GS-TS Đặng Hùng Võ
nhấn mạnh hai vấn đề trọng
tâm phải giải quyết thấu đáo.
Thứ nhất là giá đất thị
trường. “Đừng lầm lẫn giá
trị đất đai trên thị trường với
giá giao dịch của từng thương
vụ một. Giá của từng thương
vụ một chắc chắn là con số
bấp bênh vì giao dịch (vụ) A
với giao dịch (vụ) B là khác
nhau và có “độ vênh”, “chênh
lệch” nhất định” - ôngVõ nêu
quan điểm.
“Đây không phải là bài toán
số học mà là bài toán thống
kê. Chính vì vậy, giá trị thị
trường không bao giờ có một
con số chính xác. Nhà chức
trách cần lập cơ sở dữ liệu và
sử dụng phần mềm xử lý để
tính toán, xác lập giá đất thị
trường” - ông Võ nói thêm
và cho rằng các nước chỉ cần
xác định được giá đất của Nhà
nước bằng khoảng 70%-80%
giá đất thị trường là đủ mức
cần thiết. Việt Nam cũng nên
theo thông lệ này.
Vấn đề thứ hai là chuyển
dịch đất đai. Ông Võ cho
biết nước ta vẫn đi theo hai
hướng là chuyển dịch đất đai
bắt buộc do Nhà nước quyết
định và chuyển dịch đất đai tự
nguyện, tức thỏa thuận theo
cơ chế thị trường. Việc này
tạo thành hai trạng thái cực
đoan, không có lợi.
Theo ông, chuyển dịch do
Nhà nước quyết định thì phát
sinh khiếu kiện của người
dân. Chuyển dịch tự nguyện
thì đầu tư chẳng bao giờ có
đủ đất, bởi thỏa thuận thành
chỉ khoảng 70%-80%, còn lại
20%-30% vẫn không đồng ý
hợp tác.
Một quyết định hành
chính làm mất đi 100,
thậm chí 1.000 tỉ
GS-TS HoàngVăn Cường,
Phó Hiệu trưởng Trường ĐH
Kinh tế Quốc dân, cho rằng
chuyển đổi mục đích sử dụng
đất là việc chúng ta làm cho
đất đai tự nó sinh lợi. Thực tế,
Thời sự -
ThứHai19-9-2022
Định giá đất: Còn
khoảng cách giữa lý
thuyết và thực tiễn
Phát biểu tại phiên thảo
luận, Bộ trưởngBộTN&MTTrần
Hồng Hà cho rằng vấn đề định
giá đất hiện đang còn khoảng
cáchgiữa lý thuyết và thực tiễn.
“Nếu chúng ta giải quyết được
vấn đề định giá đất đai một
cách công khai, minh bạch,
bình đẳng thì sẽ giải quyết
được cácmối quanhệgiữaNhà
nước, thị trường và xã hội; giải
quyết được mối quan hệ giữa
Nhà nước và người dân có đất,
nhữngngười dânbị thuhồi đất
và doanh nghiệp”- ôngHà nói.
Cũng theo Bộ trưởng Hà, đi
kèm với định giá đất là vấn đề
kinhtế,tàichínhđấtđai.“Chúng
ta từng bước chuyển từ mệnh
lệnhhànhchínhsangthịtrường,
công cụ kinh tế kết hợp hành
chính. Nếu làm được việc đó
sẽ giải quyết được các bất cập
hiện nay như đầu cơ, thổi giá,
đất đai sử dụng không hiệu
quả”- Bộ trưởngBộTN&MTnói.
ÔngHàcũng thông tin thêm:
Nguồn lực đất đai lớn nhưng
thiếu thông tin, thiếuđánhgiá,
thiếugiámsát chonên việc xây
dựng thông tin, dữ liệu đất đai
là rất cần thiết, chuyển đổi số
càng sớm càng tốt.
“Thôngquadữ liệuvềđất đai
sẽgiámsát nguồn lực này, giúp
người dân tiếp cận thông tin
đất đai côngbằng, bìnhđẳng...”
- Bộ trưởng Trần Hồng Hà nói.
Tiêu điểm
ĐỨCMINH
C
hiều 18-9, trong khuôn
khổ Diễn đàn Kinh tế -
Xã hội Việt Nam 2022
đã diễn ra phiên thảo luận
góp ý cho việc hoàn thiện
chính sách về đất đai.
Giá nhà nước,
giá thị trường
luôn… vênh nhau
Nêuquanđiểm,GS-TSĐặng
HùngVõ, nguyênThứ trưởng
Bộ TN&MT, khẳng định đất
đai là nguồn lực tạo ra vốn
đầu tư rất mạnh. Đây chính
là quá trình “vốn hóa” đất
đai và Nhà nước phải cương
quyết thu được giá trị đất đai
tăng thêm do quá trình đầu tư
trên đất mang lại.
“Các nước làm được việc
đó, ta phung phí giá trị đất đai
tăng thêm rất nhiều, giá trị đất
đai tăng thêm không thu về
ngân sách mà nằm trong túi
nhà đầu tư dự án hoặc người
dân đang sử dụng đất” - ông
Võ nói.
“Điều quan trọng nhất là
phải loại bỏ tư duy bao cấp
trong đầu chúng ta đi. Công
cụ hành chính chỉ được sử
dụng trong phạm vi nhất định
chứ không phải hơi một tí
chúng ta đưa công cụ hành
chính ra” - ông Võ nói và cho
rằng phải tôn trọng công cụ
thị trường để phát triển bền
vững, thực hiện vốn hóa đất
đai hiệu quả.
Còn nếu lạm dụng công
cụ hành chính, theo ông Võ,
chắc chắn sẽ dẫn tới những
vướng mắc giữa Nhà nước
với người dân, giữa quản lý
và thị trường.
Theo GS-TS Đặng
Hùng Võ, chỉ cần
xác định được giá
đất của Nhà nước
bằng khoảng 70%-
80% giá đất thị
trường là đủ mức
cần thiết.
Chủ tịchQuốc hội VươngĐìnhHuệ với các đại biểu thamdự diễn đàn. Ảnh: TTXVN
Chuyên gia: Giá đất nhà nước
bằng 70%-80% giá thị trường
Giá đất nhà nước xây dựng/công bố luôn “vênh” với giá thị trường nên khi chuyển đổi mục đích, giao đất
luôn tạo chênh lệch địa tô, gây thất thoát, phát sinh sai phạm.
việc này đang nảy sinh hàng
loạt bất cập, chẳng hạn trước
khi cổ phần hóa, đất không
phải đất ở hay đất dịch vụ.
Nhưng chỉ cần cổ phần hóa
xong, doanh nghiệp đi xin
chuyển mục đích sử dụng đất
thì ngay lập tức nó trở thành
nguồn lợi.
Từ đó, ông Cường đề nghị
Nhà nước phải thực hiện thu
hồi đất cho tất cả trường hợp
Nhà nước phê duyệt các dự án
đầu tư hoặc Nhà nước chấp
thuậnđầu tư, khôngnênđể cho
các nhà đầu tư tự thỏa thuận.
“Khi Nhà nước thu hồi,
Nhà nước sẽ bồi thường cho
người có đất bị thu hồi bằng
giá trị tương ứng với đúng
mục đích đất người ta sử dụng.
Khi giao đất cho nhà đầu tư,
Nhà nước sẽ thu tiền sử dụng
đất tương ứng với giá trị đất
đai giao để nhà đầu tư đầu tư
phát triển” - ông Cường nói.
Phương thức tự thỏa thuận
chỉ nên được áp dụng trong hai
trường hợp: Người dân đóng
góp đất đai để trở thành các
cổ đông/cổ phần cùng đầu tư
kinh doanh với doanh nghiệp;
hoặc người dân tự thỏa thuận
với nhau để thực hiện cơ chế
chuyển đổi đất đai.
Phát biểu sau đó, Bộ trưởng
Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc
cho hay ông nhận thấy có ba
vấn đề lớn liên quan đến tài
chính đất đai. Đáng chú ý,
ông Phớc đánh giá chuyển
mục đích sử dụng đất đang là
lỗ hổng vô cùng lớn mà Luật
Đất đai hiện hành không bịt
được. “Nó tạo nên thất thoát
lớn, gây ra chênh lệch địa tô,
từ đây gây ra sai phạm” - ông
Phớc nói và cho rằng phải
quản lý mục đích sử dụng
đất hết sức chặt chẽ.
Đồng tình với phát biểu
của GS-TS Cường, ông Phớc
nói nhiều doanh nghiệp ngoài
nhà nước nhắm vào các khu
đất sau cổ phần hóa, chuyển
đổi mục đích sử dụng sang
mục đích thương mại, đất
ở. “Cái này là địa tô chênh
lệch, thất thoát từ Nhà nước
ra bên ngoài. Chỉ một quyết
định hành chính tự nhiên 100
tỉ hay 1.000 tỉ mất đi” - ông
Phớc nhấn mạnh.
Ngoài ra, về giá đất, ông
Phớc nói hiện có nămphương
pháp xác định giá đất nhưng
các phương pháp này chưa
thực sự nhất quán, chính xác,
tạo ra một số lỗ hổng...•
Một nội dung khác thu hút được các ý kiến góp ý liên quan
đến thời hạn sử dụng đất. GS-TS HoàngVăn Cường nhận định:
Nếu đất đai sử dụng có thời hạn, khi đó bất động sản chỉ còn
là một tài sản sử dụng và giá trị chỉ mang lại đúng bằng lợi
ích kinh tế. Nhưng khi đất đai được sử dụng lâu dài, thường
được coi là sử dụng vĩnh viễn, bất động sản không còn là tài
sản sử dụng đơn thuần nữamà là tài sản tích lũy cho tương lai.
“Đó là lý do giải thích vì sao đất đai ở những vùng khan hiếm
như trung tâm, ở bờ hồ có giá cao hơn gấp nhiều lần so với
mức sinh lợi của nó” - ông Cường dẫn chứng.
Từ phân tích trên, ông Cường đề nghị phải phân định tài
sản bất động sản tồn tại như thế nào, từ đó xác định thời hạn
đất đai tương ứng. Theo ông, với nhà ở riêng lẻ, bản thân
người dân đã đầu tư, cải tạo và duy trì mãi mãi, như vậy gần
coi như một tài sản tồn tại lâu dài. Trường hợp này đất đai
được giao dài hạn.
Ngược lại, đối với chung cư hay các công trình kinh doanh
thương mại, ông Cường cho rằng thời gian tồn tại chỉ có thời
hạn.“Chúng ta phải giao đất đai có thời hạn”- ông Cường nói
và kiến nghị với chung cư, Nhà nước nên cho hình thức thuê
đất thu tiền một lần theo thời hạn tồn tại của chung cư. Với
các công trình về đất đai đưa vào kinh doanh nên thuê đất
thu tiền hằng năm nhưng để ổn định thì nên là năm năm/lần
để không ảnh hưởng đến biến động chi phí cho nhà đầu tư.
Trong khi đó, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê
Hoàng Châu đề nghị bổ sung vào dự thảo Luật Đất đai (sửa
đổi) quy định chophépdoanhnghiệp tiếp tục thực hiện cơ chế
tự thỏa thuận với người sử dụng đất thực hiện nhà ở thương
mại. Dự thảo hiện nay không đưa nội dung này vào, dù đã có
trong Nghị quyết 18.
Ngoài ra, ông Châu cũng đề nghị không quy định sở hữu
chung cư có thời hạn như đề xuất của Bộ Xây dựng. Hiện Bộ
Xây dựng đang đề nghị hai phương án, một phương án như
hiện nay là sở hữu chung cư có thời hạn, loại phổ biến là
không thời hạn.
“Nhưng Bộ Xây dựng chọn phương án sở hữu chung cư
có thời hạn trong khi đây là tài sản, mong muốn của người
dân là sở hữu dài hạn” - ông Châu nói và tha thiết mong Bộ
Xây dựng cố gắng lắng nghe điều này một lần nữa và mong
Quốc hội xem xét.
Sở hữu chung cư nên là dài hạn thay vì ngắn hạn
