6
Pháp luật
&
cuộc sống -
ThứBa25-10-2022
là ông ĐC.
Theo đơn khởi kiện của ông M,
năm 2009 vợ chồng ông C cần tiền
làm nhà cho con trai là anh L nên
thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cho vợ
chồng ông M. Diện tích đất chuyển
nhượng là lô B trong phần đất của
bị đơn khi được Nhà nước cấp đất
tái định cư với giá 90 triệu đồng.
Nguyên đơn đã trả đủ số tiền này.
Đến năm2011, Nhà nước chỉ mốc
giới vị trí đất cấp cho bị đơn là ba
lô đất liền kề ở mặt tiền. Bị đơn và
anh L yêu cầu ông M đưa thêm 30
triệu đồng vì giá đất mặt tiền cao
hơn. Ông M đồng ý đưa tiếp 20
triệu đồng, còn 10 triệu đồng khi
nào làm thủ tục chuyển nhượng
xong sẽ đưa đủ.
Đến tháng 10-2016, sau khi được
cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền
sử dụng đất, phía bị đơn đã đưa GCN
cho ông M nhưng không làm thủ
tục chuyển nhượng. Do đó, ông M
khởi kiện, yêu cầu bị đơn phải làm
thủ tục chuyển nhượng lô đất trên
cho vợ chồng ông.
Phía bị đơn thừa nhận có việc thỏa
thuận và lập hợp đồng như ông M
trình bày. Tuy nhiên, đất là của hộ
gia đình gồmnhiều thành viên nhưng
chỉ có bị đơn thỏa thuận chuyển
nhượng là không đúng pháp luật.
Vì vậy, vợ chồng ông C yêu cầu
tuyên bố hợp đồng vô hiệu, các bên
trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Anh L (người liên quan) cho rằng
đứng ra bán đất cùng với cha mẹ
do lúc đó quá khó khăn, còn việc
giao giấy chứng nhận cho ông M
là bị đe dọa...
Ba người con khác của vợ chồng
ông C cho rằng có chung hộ khẩu
với cha mẹ và có quyền trong khối
tài sản chung của gia đình. Việc cha
mẹ và anh L tự ý chuyển nhượng
mà không hỏi ý kiến của ba người
là xâm phạm đến quyền lợi của họ.
Cả ba yêu cầu tuyên bố giấy chuyển
nhượng vô hiệu.
Công nhận hiệu lực
của hợp đồng
Xử sơ thẩm ngày 21-9-2017,
TAND huyện Đức Phổ tuyên chấp
nhận yêu cầu khởi kiện, công nhận
hợp đồng chuyển nhượng, buộc bị
đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng
cho nguyên đơn.
Phía bị đơn kháng cáo yêu cầu hủy
bản án sơ thẩm. Tại phiên tòa phúc
thẩm, phía bị đơn thay đổi kháng cáo,
yêu cầu sửa bản án sơ thẩm, tuyên
hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu.
Xử phúc thẩm vào tháng 2-2018,
TAND tỉnh Quảng Ngãi tuyên sửa
bản án sơ thẩm, không chấp nhận
yêu cầu khởi kiện, chấp nhận yêu
cầu phản tố của bị đơn.
Ngày 19-9-2018, Chánh ánTAND
Cấp cao tại Đà Nẵng có quyết định
kháng nghị giám đốc thẩm đề nghị
hủy bản án phúc thẩm, giao hồ sơ
cho TAND tỉnh Quảng Ngãi xét xử
phúc thẩm lại. Ủy ban Thẩm phán
TAND Cấp cao tại Đà Nẵng chấp
nhận kháng nghị.
Xử phúc thẩm lại, tòa tuyên sửa
một phần bản án sơ thẩm, chấp nhận
yêu cầu khởi kiện, công nhận hiệu
YẾNCHÂU
T
AND Tối cao vừa ban hành
quyết định công bố bốn án lệ
đã được thông qua và áp dụng
kể từ ngày 15-11-2022. Trong đó,
đáng chú ý có Án lệ số 55/2022/
AL quy định về việc công nhận
hiệu lực của hợp đồng vi phạm
điều kiện về hình thức.
Án lệ này do GS-TS Đỗ Văn
Đại (giảng viên Khoa luật dân sự,
Trường ĐH Luật TP.HCM, thành
viên Hội đồng tư vấn án lệ thuộc
TAND Tối cao) đề xuất.
Thỏa thuận giấy tay khi
chuyển nhượng
Nguồn án lệ dựa trên bản án dân
sự phúc thẩm ngày 19-3-2019 của
TAND tỉnh Quảng Ngãi. Đây là
vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa
nguyên đơn là ông VSM với bị đơn
Án lệ về công
nhận hiệu lực
hợp đồng vi
phạmđiềukiện
về hình thức
Giao dịch vi phạmvề hình thức nhưng đã
thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ nên giao dịch
được công nhận hiệu lực.
lực của hợp đồng chuyển nhượng.
Vợ chồng ông M có nghĩa vụ liên
hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền
để được cấp GCN và thanh toán tiếp
cho vợ chồng ông C 10 triệu đồng.
Tòa không chấp nhận toàn bộ yêu
cầu phản tố của vợ chồng ông C
và các con.
Nội dung án lệ: Thời hạn thực hiện
giao dịch được hai bên xác định là
từ khi xác lập giao dịch cho đến khi
phía bị đơn thực hiện xong nghĩa
vụ sang tên trong GCN cho nguyên
đơn nên đây là giao dịch đang được
thực hiện. Nội dung, hình thức phù
hợp với quy định của Bộ luật Dân
sự (BLDS) 2015 nên áp dụng BLDS
2015 là đúng với quy định tại điểm
b khoản 1 Điều 688 BLDS 2015.
Thời điểm các bên thỏa thuận việc
chuyển nhượng, phía bị đơn chưa
được cấp đất nên chỉ lập giấy viết
tay thể hiện nội dung thỏa thuận.
Tuy nhiên, khi được cấp đất, các
bên đã thay đổi thỏa thuận bằng
lời nói thành chuyển nhượng thửa
877 và tiếp tục thực hiện hợp đồng
bằng việc giao thêm tiền, giao đất,
GCN, thời điểm giao GCN đang
đứng tên bị đơn là đã đủ điều kiện
để chuyển nhượng.
Theo quy định tại Điều 116, khoản
2 Điều 129 BLDS 2015 thì tuy giao
dịch của các bên không tuân thủ về
hình thức được quy định tại khoản
1 Điều 502 BLDS 2015 nhưng bên
nguyên đơn đã giao cho phía bị đơn
110 triệu đồng, phía bị đơn đã giao
quyền sử dụng đất cho nguyên đơn
là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ
trong giao dịch nên giao dịch được
công nhận hiệu lực...•
BLDS 2015 có quy địnhmới giúp công nhận hiệu lực
hợp đồng không được công chứng, chứng thực nhưng
đã được thực hiện2/3. Cụ thể, tại khoản2Điều129BLDS
2015quyđịnhgiaodịchdân sựđãđược xác lậpbằngvăn
bản nhưng vi phạmquy định bắt buộc về công chứng,
chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít
nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của
một bên hoặc các bên, tòa án ra quyết định công nhận
hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các
bên khôngphải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Tuy nhiên, xoay quanhquy địnhmới này vẫn cònmột
số vấn đề còn bỏ ngỏ liên quan đến chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Thứ nhất, quy định này có áp dụng
cho giao dịch được xác lập trước ngày BLDS 2015 có
hiệu lực pháp luật (ngày 1-1-2017) hay không? Thứ hai,
khi tòa án công nhận hiệu lực hợp đồng thì công việc
tiếp theo của các bên là gì? Các bên phải tiến hành thủ
tục chuyển nhượng hay bên nhận chuyển nhượng chỉ
cần sử dụng bản án (đã công nhận hiệu lực hợp đồng)
để được công nhận quyền sử dụng đất? Hai vấn đề
trên vẫn chưa được hiểu thống nhất dẫn đến nhiều án
bị hủy hoặc bị sửa.
Do đó, việc có án lệ về hai nội dung trên là cần thiết
để thống nhất áp dụng pháp luật. Nhận thấy hướng
giải quyết của bản án phúc thẩmcủaTAND tỉnhQuảng
Ngãi về hai vấn đề nêu trên là thuyết phục nên tôi đã
đề xuất phát triển thành án lệ.
GS-TS
ĐỖVĂN ĐẠI
Lý do đề xuất án lệ
Nguyên đơn đã giao cho
phía bị đơn 110 triệu
đồng, phía bị đơn đã
giao quyền sử dụng đất
cho nguyên đơn là đã
thực hiện hơn 2/3 nghĩa
vụ trong giao dịch…
Níu kéo tình cảm không thành, ôm bạn gái tưới xăng đốt
VKSND TP.HCM vừa hoàn tất cáo trạng truy tố và
chuyển hồ sơ sang tòa án cùng cấp để xét xử đối với bị
can Nguyễn Lê Anh Cường (sinh năm 1999) về tội giết
người (mang tính côn đồ).
Cáo trạng nêu đầu năm 2019, Cường được thuê làm
tài xế xe tải chở rau củ quả cho gia đình anh TVĐ. Quá
trình làm việc, Cường quen biết và có quan hệ tình cảm
yêu đương với chị TTTN (cùng tuổi) là em ruột của anh
Đ và ở chung nhà tại xã Xuân Thới Thượng, huyện Hóc
Môn. Tuy nhiên, đến ngày 17-12-2021, chị N đề nghị
chia tay với Cường.
Chiều 18-12-2021, khi đang bán trái cây tại ngã tư Bà
Điểm, huyện Hóc Môn, Cường nhắn tin qua Facebook
cho chị N hẹn gặp để nói chuyện. Bị chị này từ chối dứt
khoát, Cường nhắn tin đe dọa: “Được, anh không tiếp tục
nữa! Anh cho nhà em biết bản lĩnh của anh dám nói là
làm. Anh từng nói không em, anh cũng không cần mạng
này nữa” và “có chết thì chết chung chứ có sao đâu”.
Chị N sợ Cường hành động như lời đe dọa nên đã chụp
màn hình tin nhắn gửi cho chị ruột của mình. Còn Cường
sau đó nhắn tin cho anh Đ xin phép đến nhà nói chuyện
với chị N thì anh này đồng ý.
Khoảng 19 giờ cùng ngày, Cường đi xe máy đến gặp
chị N. Trên đường đi, Cường ghé trạm xăng, đổ đầy bình
và mua 10.000 đồng đổ vô chai 500 ml mang theo. Khi
đến nơi, Cường đặt chai đựng xăng cạnh chậu cây gần
ghế đá. Do chị N đang tắm nên Cường lên phòng chị tại
lầu 1 ngồi chờ.
Sau đó, theo lời anh Đ, Cường và em gái ra trước cửa
nhà nói chuyện. Nói chuyện với nhau được khoảng 20
phút thì cả hai xảy ra tranh cãi. Do chị N cương quyết
chia tay và đi vào nhà, Cường lấy chai xăng, mở nắp và
lấy bật lửa chạy về phía chị này, đổ xăng và đốt.
Mọi người trong nhà nhanh chóng dập lửa và đưa
chị N đến bệnh viện cấp cứu. Tối cùng ngày, Cường
và gia đình đến BV Xuyên Á hỏi thăm sức khỏe của
chị N thì Công an xã Xuân Thới Thượng mời về trụ sở
làm việc.
HOÀNG YẾN
